2026.02.10

不動産仮差押の費用｜担保金・登録免許税・弁護士費用の相場と手続きの流れ

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債権回収が滞り、最終手段として債務者の不動産仮差押を検討する場合、その実行にはどの程度の費用が必要になるのでしょうか。特に、担保金や弁護士費用は高額になる可能性があり、費用倒れのリスクを避けるためには事前の正確なコスト把握が不可欠です。この記事では、不動産仮差押にかかる費用の全体像、内訳別の相場、手続きの流れ、そして費用対効果を判断する際のポイントについて詳しく解説します。

不動産仮差押にかかる費用の全体像と相場
- 費用の総額は「請求額」と「不動産の固定資産税評価額」で決まる
- 費用の内訳は大きく分けて「実費」「担保金」「弁護士費用」の3種類
【内訳別】不動産仮差押の費用詳細
不動産仮差押の申立てから登記完了までの手続きの流れ
費用対効果を判断する｜不動産仮差押のメリット・デメリット
不動産仮差押の費用を抑えるための3つのポイント
不動産仮差押に関するよくある質問
まとめ：不動産仮差押は費用対効果の見極めが成功の鍵

不動産仮差押にかかる費用の全体像と相場

費用の総額は「請求額」と「不動産の固定資産税評価額」で決まる

不動産仮差押に必要な費用の総額は、主に「請求債権額」と対象不動産の「固定資産税評価額」によって変動します。請求債権額が大きくなるほど、それに比例して登録免許税や弁護士費用、そして最も大きな割合を占める担保金の額も高くなる傾向にあります。

具体的には、以下の費用が請求債権額に応じて増減します。

請求債権額に影響される費用の内訳

登録免許税: 請求債権額の0.4%が課税されます。
担保金: 請求債権額の10%～30%程度が相場となり、裁判所が決定します。
弁護士費用: 多くの法律事務所で、請求債権額（経済的利益）を基準に着手金や報酬金が算定されます。

このように、回収したい金額が大きくなるほど、仮差押の申立てに要する初期費用も高額になるため、事前の資金計画が重要です。

費用の内訳は大きく分けて「実費」「担保金」「弁護士費用」の3種類

不動産仮差押の手続きで発生する費用は、以下の3種類に大別されます。

不動産仮差押の費用の構成要素

実費: 裁判所への申立手数料や郵便切手代、法務局に納める登録免許税など、手続き上必ず発生する公的な費用です。
担保金（供託金）: 債務者が被る可能性のある損害を担保するため、裁判所の命令に基づき法務局に預けるお金です。事件が解決すれば返還されますが、長期間資金が拘束されます。
弁護士費用: 法律事務所に手続きを依頼する場合に支払う着手金や報酬金です。専門的な知識が求められるため、多くのケースで必要となります。

【内訳別】不動産仮差押の費用詳細

裁判所に納める実費：申立手数料（収入印紙）と郵便切手代

裁判所に仮差押を申し立てる際は、手数料として収入印紙を、通信費として郵便切手を納める必要があります。これらの実費は、ご自身で手続きを行う場合でも必ず発生します。

申立て時の実費の内訳

申立手数料（収入印紙）: 請求額にかかわらず、申立て1件につき2,000円です。
予納郵便切手代: 裁判所から関係者への書類送付に使われる費用で、裁判所や当事者の数により異なりますが、数千円程度が目安です。不足した場合は追加納付が求められます。

登録免許税の計算方法と納付手続き

仮差押命令が発令されると、法務局で仮差押の登記が行われます。この登記手続きのために登録免許税を納付しなければなりません。

登録免許税の税額は、保全したい請求債権額の0.4%（1000分の4）です。例えば、1,000万円の債権を保全する場合、登録免許税は4万円となります。

登録免許税の計算ルール

請求債権額の1,000円未満を切り捨てて計算します。
算出した税額の100円未満を切り捨てます。
算出額が1,000円未満の場合は、最低税額として1,000円を納付します。

納付は原則として収入印紙で行いますが、高額な場合は現金で納付し、領収証書を裁判所に提出する方法もあります。

担保金（供託金）の相場と債務者保護という役割

仮差押費用の中で最も高額になりがちなのが、法務局に預ける担保金（供託金）です。これは、万が一不当な仮差押によって債務者に損害を与えた場合の賠償金を担保する目的で、裁判所が納付を命じるものです。

担保金の額は裁判官の裁量で決まりますが、実務上の相場は請求債権額の10%～30%程度です。例えば、1,000万円の債権であれば100万円から300万円程度の現金を用意する必要があります。この資金は事件が解決し、返還手続きが完了するまで長期間拘束されるため、資金繰りに大きな影響を与えます。

弁護士費用の目安：着手金と報酬金の料金体系

不動産仮差押を弁護士に依頼する場合、「着手金」と「報酬金」が発生するのが一般的です。

着手金は、手続きの結果にかかわらず依頼時に支払う費用で、請求債権額に応じて算定されます。旧日本弁護士連合会報酬等基準に準じると、請求額300万円超3,000万円以下の場合は「5%＋9万円」程度が目安ですが、事案の難易度により変動します。

報酬金は、仮差押が成功した場合や、実際に債権を回収できた場合に支払う成功報酬です。多くの法律事務所では、仮差押から本案訴訟、強制執行までを一つの債権回収案件として受任するため、全体の料金体系を契約前にしっかり確認することが重要です。

担保金の減額交渉は可能か？裁判所の判断に影響する要素

高額な担保金は、事情を説明することで裁判所に減額を認めてもらえる可能性があります。裁判官は、債権の存在の確からしさや、仮差押による債務者の損害の程度を考慮して担保額を決定します。

以下の要素を具体的に主張することで、減額の可能性が高まります。

担保金の減額に影響する要素

債権の存在を裏付ける強力な証拠: 契約書や債務承認書など、反論の余地が少ない証拠がある場合。
債務者が受ける損害の小ささ: 対象不動産に多額の先行抵当権があり、仮差押による実質的な影響が限定的である場合。

弁護士はこれらの事情を上申書などで裁判所に伝え、担保額の減額交渉を行いますが、最終的な判断は裁判官の裁量に委ねられます。

不動産仮差押の申立てから登記完了までの手続きの流れ

申立ての準備：弁護士への相談と証拠資料（疎明資料）の収集

不動産仮差押は、迅速かつ正確な準備が成功の鍵となります。まずは弁護士に相談し、法的要件や費用対効果を検討します。

申立てに向けて、以下の書類や資料を準備する必要があります。

申立ての主な準備物

申立書・各種目録: 申立書、当事者目録、請求債権目録、物件目録などを作成します。
疎明資料: 債権の存在を証明する資料（金銭消費貸借契約書、請求書、内容証明郵便など）を収集します。
保全の必要性に関する資料: 債務者の財産状況の悪化などを示す報告書や陳述書を用意します。
不動産関連資料: 対象不動産の登記事項証明書と固定資産評価証明書を取得します。

申立てと審理：裁判所での手続きと債権者面接

申立ての準備が整ったら、本案訴訟の管轄裁判所または不動産の所在地を管轄する地方裁判所に申立書を提出します。申立て後の流れは以下の通りです。

申立てから審理までの流れ

申立て: 管轄の地方裁判所に申立書一式を提出します。
審理: 裁判官が提出された書類を審査します。債務者への聴取は原則行われません（密行性）。
債権者面接（審尋）: 申立てから数日以内に、裁判官が債権者（または代理人弁護士）と面接し、債権の存在や保全の必要性について質問します。

この面接で裁判官が仮差押の要件を満たすと判断すれば、担保金の納付を命じる「担保決定」が出されます。

発令と実行：担保供託から仮差押登記まで

担保決定が出された後、速やかに手続きを進めることで不動産の保全が完了します。登記完了までの具体的な手順は以下の通りです。

仮差押命令の発令から登記完了までの手順

担保金の供託: 債権者は、裁判所が定めた期間内（通常は数日）に、指定された額の担保金を法務局に供託します。
仮差押命令の発令: 供託完了を証明する書類を裁判所に提出すると、裁判所が正式に仮差押命令を発令します。
登記の嘱託: 裁判所書記官が法務局に対し、仮差押の登記を行うよう依頼（嘱託）します。
登記の完了: 不動産登記簿に仮差押の登記が記載され、債務者による不動産の処分が法的に制限されます。

仮差押決定書は債務者にも送達されますが、登記が先行するため、債務者が知る前に財産が保全される仕組みになっています。

費用対効果を判断する｜不動産仮差押のメリット・デメリット

メリット：債務者の財産処分を防ぎ、債権回収の確実性を高める

不動産仮差押には、債権回収を有利に進めるための大きなメリットがあります。

不動産仮差押の主なメリット

財産散逸の防止: 訴訟中に債務者が不動産を売却したり担保に入れたりするのを防ぎ、将来の強制執行の対象を確保できます。
債務者への心理的圧力: 仮差押登記は債務者の信用を大きく損なうため、競売を避けたい債務者側から任意の支払いや和解交渉を申し出てくる可能性が高まります。
交渉の優位性確保: 仮差押を交渉カードとして使い、有利な条件での早期解決を促すことができます。

デメリット：高額な費用負担と本案訴訟の必要性

一方で、不動産仮差押には慎重に検討すべきデメリットも存在します。

不動産仮差押の主なデメリット

高額な初期費用: 特に担保金は高額になりがちで、長期間にわたり資金が拘束されるため、自社のキャッシュフローを圧迫する恐れがあります。
別途、本案訴訟が必要: 仮差押だけでは債権を回収できず、最終的には訴訟を提起して勝訴判決などを得た上で、強制執行を申し立てる必要があります。
敗訴時の損害賠償リスク: もし本案訴訟で敗訴した場合、不当な仮差押であったとして債務者から損害賠償を請求されるリスクがあります。

費用倒れを防ぐ検討ポイント：対象不動産の担保価値と回収可能性

多額の費用を投じても、最終的に回収できなければ「費用倒れ」に終わってしまいます。これを防ぐには、対象不動産の担保価値を事前に見極めることが極めて重要です。

申立て前には、必ず以下の点を調査・検討しましょう。

費用倒れを防ぐための事前調査ポイント

登記事項証明書の確認: 抵当権などの先順位担保権が設定されていないか、差押えが先行していないかを確認します。
担保余力の評価: 不動産の実勢価格を調査し、先行する債権額を差し引いても回収可能な余剰価値（担保余力）があるかを慎重に判断します。

特に、先行する担保権で不動産の価値が埋め尽くされている「オーバーローン」の状態では、競売をしても配当が得られないため、仮差押を見送るべきケースもあります。

不動産仮差押の費用を抑えるための3つのポイント

ポイント① 弁護士費用が明確な法律事務所を選ぶ

弁護士費用は事務所ごとに大きく異なるため、依頼前の比較検討が重要です。費用に関する透明性の高い事務所を選ぶことで、予期せぬ出費を避けられます。

法律事務所選びで確認すべき点

明確な料金体系: 着手金・報酬金の算定基準や、各手続き段階での費用発生の有無が明確であるかを確認します。
詳細な見積もり: 依頼前に、実費を含めた総額の目安や追加費用が発生する可能性について、詳細な見積もりと説明を受けます。
委任契約書の内容: 日当や実費の精算方法など、細かい条件についても契約書でしっかり確認します。

ポイント② 迅速な手続きで時間的コストを削減する

債権回収は時間との勝負です。手続きが迅速に進めば、弁護士の稼働時間が減り、結果として費用を抑えることにつながります。債権者として弁護士に協力できることも多くあります。

手続きを迅速化するための協力事項

証拠資料の整理: 契約書や請求書、メールのやり取りなどを時系列に沿って整理しておきます。
経緯のメモ作成: これまでの交渉経緯や事実関係をまとめたメモを用意します。

債権回収や保全手続きに精通した弁護士に依頼することも、スムーズな進行とコスト削減に繋がります。

ポイント③ 債務者との交渉材料として活用し早期解決を図る

仮差押は、必ずしも強制競売まで進める必要はありません。むしろ、仮差押登記がなされた事実を強力な交渉カードとして活用し、債務者との和解による早期解決を目指すことが、費用対効果を高める上で非常に有効です。

裁判手続きを最後まで行うと、訴訟費用や強制執行費用がさらにかさみます。仮差押をきっかけに債務者との交渉を再開し、分割払いの合意や一部の即時支払いなどを取り付けられれば、最終的な回収額を最大化できる可能性があります。

不動産仮差押に関するよくある質問

不動産仮差押と差押（本差押）の具体的な違いは何ですか？

仮差押と差押（本差押）は、どちらも不動産の処分を制限する点で共通しますが、その目的や手続きの根拠が根本的に異なります。

項目	不動産仮差押	不動産差押（本差押）
目的	将来の強制執行に備え、暫定的に財産を保全する	債権を回収するため、不動産を換価（競売）する
根拠法	民事保全法	民事執行法
債務名義の要否	不要（債権の存在を「疎明」すれば足りる）	必要（確定判決や公正証書など）
担保金の要否	原則として必要	原則として不要

「仮差押」と「差押（本差押）」の比較

簡単に言えば、仮差押は「財産を動かせなくする仮の措置」、差押は「財産を売却して回収する本番の手続き」と理解すると分かりやすいでしょう。

支払った担保金（供託金）は、いつ、どのように返還されますか？

供託した担保金は、事件が終結しても自動的には返還されません。返還を受けるには、裁判所に対する「担保取消決定」の申立てという別途の手続きが必要です。

担保取消が認められる主なケースは以下の通りです。

担保取消が認められる主な事由

担保事由の消滅: 本案訴訟で勝訴判決が確定するなど、担保の必要がなくなった場合。
債務者の同意: 債務者が担保の取り消しに同意した場合。
権利行使催告による取消: 訴訟終了後、債務者に損害賠償請求権を行使するよう催告し、一定期間内に応答がない場合。

担保取消決定が確定した後、法務局（供託所）に払渡請求をすることで、ようやく担保金が返還されます。この一連の手続きには数週間から数か月を要することがあります。

仮差押にかかった費用を、後から債務者に請求することはできますか？

仮差押に要した費用の一部は、最終的に債務者の財産から回収できる可能性がありますが、全額ではありません。

費用の請求可否

請求できる可能性がある費用: 申立手数料や登録免許税といった実費の一部は、その後の強制執行（競売）手続きにおいて、売却代金から優先的に回収（配当）されることがあります。
原則として請求できない費用: 弁護士費用は、日本の裁判制度では「弁護士費用各自負担の原則」により、原則として相手方に請求することはできません。

例外的なケースを除き、弁護士費用は自己負担となることを前提に、費用対効果を慎重に判断する必要があります。

まとめ：不動産仮差押は費用対効果の見極めが成功の鍵

不動産仮差押は、債権回収の確実性を高める強力な手段ですが、その実行には多額の費用がかかります。特に、請求債権額の10〜30%にもなる担保金は大きな負担となり、この資金は長期間拘束されることを覚悟しなければなりません。また、仮差押はあくまで財産を保全する仮の措置であり、最終的な債権回収には別途本案訴訟が必要です。費用倒れのリスクを避けるためには、申立て前に弁護士へ相談し、対象不動産の担保余力を慎重に見極めることが不可欠です。仮差押を交渉のカードとして活用し、早期の和解を目指すことも、コストを抑えつつ回収効果を最大化する賢明な戦略と言えるでしょう。