敷金の差押え通知が届いたら？賃貸人（第三債務者）の対応手順

賃貸物件のオーナー様で、入居者の「敷金差押え」の通知が裁判所から届き、対応に困っていませんか。聞き慣れない法的手続きに戸惑うかもしれませんが、通知を無視したり対応を誤ったりすると、敷金を二重払いしてしまう重大なリスクがあります。この記事では、賃貸人が「第三債務者」として差押命令を受け取った後、法的に何をすべきか、具体的な対応フローと注意点を解説します。

敷金差押えの基本と賃貸人の立場

差押え対象は「敷金返還請求権」

差押えの対象となるのは、敷金そのものではなく、賃借人が将来持つ可能性のある「敷金返還請求権」です。この権利は、賃貸借契約が終了し、物件の明渡しが完了した後に、未払賃料や原状回復費用などを差し引いた残額の返還を求める権利を指します。将来発生する不確定な権利であっても、条件付きの債権として法的に差押えが認められています。そのため、賃借人にお金を貸している金融機関などは、この将来の権利を差し押さえるために裁判所に差押命令を申し立てます。

賃貸人が「第三債務者」となる理由

差押命令において、賃貸人は「第三債務者」という立場になります。これは、債務者である賃借人に対し、「将来、敷金を返還する」という金銭的な義務を負っているためです。債権者が賃借人の財産である敷金返還請求権を差し押さえる際、賃貸人は、差押命令に従い、差押債権者に対して敷金の残額を支払う義務を負うことになります。このように、債権者と債務者という直接の当事者ではないものの、債務者に対して支払い義務を負う第三者であることから、第三債務者と呼ばれます。

賃借人への直接返還が禁止される点

裁判所から差押命令が送達された後、賃貸人が賃借人に対して敷金を直接返還することは法律で禁止されています。差押えによって、敷金を受け取る権利が賃借人から差押債権者へ移るためです。もし賃貸人がこの命令を無視して賃借人に返還してしまうと、その返還を差押債権者に対して主張することはできません。その結果、差押債権者から改めて支払いを求められ、二重払いをしなければならなくなる重大なリスクを負います。したがって、差押命令を受け取った賃貸人は、賃借人への直接返還を絶対に行ってはいけません。

差押え通知受理後の対応フロー

①差押命令の内容を正確に確認する

差押命令が届いたら、まず書面の内容を詳細に確認することが重要です。誰が、誰の、どのような債権を、いくら差し押さえたのかを正確に把握することで、その後の対応を正しく進めることができます。

②陳述書を裁判所へ提出する

差押命令を受け取った賃貸人（第三債務者）は、同封されている「陳述書」に必要事項を記入し、定められた期限内に裁判所へ提出する義務があります。この陳述書は、差押えの対象となる敷金が実際に存在するかどうかを債権者に知らせ、回収の見込みを判断させるための重要な書類です。

裁判所は、差押命令の送達から2週間以内に陳述するよう催告するのが一般的です。賃貸人はこの期限を厳守し、事実に基づいて正確に記載した陳述書を返送しなければなりません。期限内に提出しない、または虚偽の記載をすると、債権者から損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。

陳述書に記載すべき主な項目

陳述書には、差押債権者が敷金返還請求権の現状を正確に把握できるよう、以下の情報を正直かつ正確に記載する必要があります。

陳述書の記載を誤った場合のリスク

陳述書に事実と異なる内容を記載したり、故意に虚偽の報告をしたりした場合、賃貸人は損害賠償責任を負うリスクがあります。例えば、実際には敷金が存在しないにもかかわらず「存在する」と記載すると、債権者はそれを信じて取立訴訟などの法的手続きを進めるかもしれません。その結果、債権者に発生した訴訟費用などの損害について、賃貸人が賠償を命じられる可能性があります。陳述書の作成は、事実関係を慎重に確認し、正確な情報のみを記載することが極めて重要です。

未払賃料・原状回復費用との相殺

敷金から控除（相殺）できる債権

賃貸人は、差押えがされても、賃借人が負担すべき未払賃料や原状回復費用などを敷金から優先的に控除（相殺）することができます。敷金の最も重要な機能は、賃貸借契約から生じる賃借人の債務を担保することにあり、その性質は差押えによっても影響を受けないからです。差押債権者の権利が及ぶのは、あくまで賃貸人の債権をすべて控除した後に残った金額に対してのみです。したがって、賃貸人は差押えの有無にかかわらず、自らの債権を敷金から確実に回収することが法的に保障されています。

明渡し後に敷金残額を供託または支払

差押債権者への支払い、または法務局への供託を行うタイミングは、賃借人が物件を完全に明け渡した後です。明渡しが完了するまでは、未払賃料の最終額や原状回復費用の総額が確定しないため、敷金からいくら控除すべきか計算できないからです。したがって、差押命令が届いてもすぐに支払う必要はありません。賃貸人は、賃借人の退去後に精算を行い、敷金に残額がある場合に限り、その金銭を差押債権者に支払うか、複数の差押えが競合している場合は法務局に供託します。

相殺して敷金残額がゼロになる場合

未払賃料や原状回復費用を敷金から差し引いた結果、返還すべき残額がゼロになる、あるいはマイナスになるケースは少なくありません。この場合、差押えの対象である敷金返還請求権そのものが消滅するため、賃貸人は差押債権者に対して金銭を支払う義務は一切ありません。賃貸人は、差押債権者に対し、控除の内訳を説明し、支払うべき敷金残額が存在しない旨を通知すれば、手続きは完了します。

敷金差押えに関するその他の論点

差押えを理由に賃貸借契約は解除可能か

敷金が差し押さえられたという事実のみを理由として、賃貸人が一方的に賃貸借契約を解除することは、原則としてできません。多くの契約書には差押えを解除事由とする条項がありますが、判例上、そのような条項は無効と解釈される傾向にあります。なぜなら、敷金の差押えだけでは、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたとまではいえないからです。契約を解除するためには、家賃の長期滞納など、信頼関係を破壊するに足る実質的な債務不履行が別途必要となります。

裁判所と税務署による差押えの違い

敷金の差押えには、裁判所を通じて行われる民事執行手続きと、税務署などが税金滞納を理由に直接行う滞納処分の2種類があります。賃貸人はどちらの機関から通知が届いたかを確認し、適切に対応する必要があります。

差押えをきっかけとした賃借人の与信管理

敷金の差押通知は、単なる事務手続きの発生と捉えるべきではありません。これは、賃借人の信用状態が悪化している明確なサインであり、賃貸経営上の重要なリスク情報として活用すべきです。差押えを受けるほど資金繰りが悪化している賃借人は、将来的に家賃を滞納する可能性が非常に高いと考えられます。

よくある質問

Q. 差押え通知を無視するとどうなりますか？

差押命令を無視することは絶対に避けるべきです。裁判所の命令を無視して賃借人に敷金を返還してしまった場合、後から差押債権者に対して支払いを拒むことはできません。その結果、すでに返還した敷金と同額を差押債権者にも支払わなければならなくなる「二重払い」のリスクを負うことになり、大きな損失につながります。

Q. 複数の債権者から差押えが競合したら？

複数の債権者から差押えが届いた（差押えが競合した）場合、賃貸人は支払先を自分で判断せず、法務局に敷金の残額を供託するのが最も安全で確実な対応です。供託をすれば、賃貸人は法的に支払い義務を果たしたことになります。誰にいくら支払うかという分配は、その後、裁判所が配当手続きを通じて決定します。これにより、賃貸人は支払先を間違えるリスクを回避できます。

Q. 賃借人が夜逃げした場合の敷金の扱いは？

賃借人が夜逃げした場合でも、賃貸人が未払賃料や原状回復費用などを敷金から控除する権利は失われません。法的な手続きによって物件の明渡しを完了させた後、滞納家賃、残置物の撤去費用、原状回復費用などを計算し、敷金と相殺します。その結果、敷金が残らなければ差押債権者に支払う金額はなく、その旨を通知して手続きは完了します。

まとめ：敷金差押え通知への正しい対応で二重払いを防ぐ

賃貸物件の敷金について差押命令が届いた場合、賃貸人は「第三債務者」として法的な対応が求められます。まず、差押えの対象は将来発生しうる「敷金返還請求権」であり、通知受領後は賃借人への直接返還が禁止されることを理解しましょう。最も重要な判断軸は、差押えがあっても未払賃料や原状回復費用を敷金から優先的に控除できるという点です。差押債権者への支払義務は、これらの精算を終えて残額がある場合にのみ発生します。通知を受け取ったら、まずは内容を精査し、期限内に陳述書を裁判所へ提出してください。複数の差押えが競合するなど判断に迷う場合は、安易に支払わず法務局への供託や弁護士への相談を検討することが、二重払いのリスクを避けるために不可欠です。本稿は一般的な情報提供であり、具体的な対応は個別の契約内容に応じて専門家にご相談ください。

Baseconnect株式会社
サイト運営会社

本メディアは、「企業が経営リスクを正しく知り、素早く動けるように」という想いから、Baseconnect株式会社が運営しています。

当社は、日本最大級の法人データベース「Musubu」において国内1200万件超の企業情報を掲げ、企業の変化の兆しを捉える情報基盤を整備しています。

加えて、与信管理・コンプライアンスチェック・法人確認を支援する「Riskdog」では、年間20億件のリスク情報をAI処理、日々4000以上のニュース媒体を自動取得、1.8億件のデータベース等を活用し、取引先の倒産・不正等の兆候の早期把握を支援しています。

運営会社情報ページへ