土地売却の流れ・費用・税金を解説｜信頼できる不動産会社の選び方

所有する土地の売却を検討し始めたものの、複雑な手続きや費用、不動産会社の選び方など、何から手をつければよいか分からないと感じていませんか。土地売却は、全体の流れを正しく理解し、信頼できるパートナーを見つけることが成功の鍵となります。この記事では、土地売却の基本的な流れから費用や税金の詳細、そして最も重要な信頼できる不動産会社の選び方まで、全体像を網羅的に解説します。

土地売却の基本的な流れと期間

売却準備から引渡しまでの6ステップ

土地の売却は、一般的に以下の6つのステップで進行します。各段階で適切な対応をすることが、円滑な取引の鍵となります。

土地売却にかかる期間の目安

土地の売却には、一般的に3ヶ月から6ヶ月程度の期間を要します。ただし、土地の状況や市場の動向によって変動するため、あくまで目安として捉えることが重要です。

土地の境界が未確定で、隣地所有者との立ち会いによる「確定測量」が必要な場合は、さらに3ヶ月以上の期間が追加でかかることもあります。住み替えや相続税の納付など、売却に期限がある場合は、余裕を持ったスケジュールを立てることが不可欠です。

土地売却で発生する費用

不動産会社に支払う仲介手数料

土地売却で発生する費用の中で、最も大きな割合を占めるのが仲介手数料です。これは売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬であり、売却できなければ支払う必要はありません。

手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限額は「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」という速算式で計算されます。仲介手数料には、通常の広告費や販売活動費が含まれているため、特別な広告を依頼しない限り、別途請求されることはありません。

支払うタイミングは、売買契約時と決済・引渡し時に半額ずつ支払うのが一般的ですが、契約内容は不動産会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ際に必ず確認しましょう。

売買契約書に必要な印紙税

土地の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書にあたるため、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税する必要があります。税額は取引金額によって異なりますが、現在は軽減措置が適用されており、2027年3月31日までに作成される契約書については税負担が軽くなっています。

契約書を2通作成する場合は、売主と買主がそれぞれ1通分を負担するのが一般的です。印紙の貼り忘れが発覚すると、本来の税額の3倍に相当する過怠税が課されるため注意が必要です。なお、電子契約で売買契約を締結する場合は、紙の文書ではないため印紙税はかかりません。

登記関連で発生する費用（抵当権抹消など）

土地を売却する際は、権利関係を整理するための登記費用が発生します。これらの手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

なお、買主へ名義を移す所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが商慣習となっています。

状況によって必要になるその他の費用（測量費・解体費など）

土地の状況によっては、仲介手数料や登記費用のほかに、以下のような費用が必要になる場合があります。

土地売却にかかる税金と節税方法

譲渡所得税の仕組みと計算方法

土地を売却して得た利益は「譲渡所得」とみなされ、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

取得費は、その土地を購入したときの代金や手数料などです。譲渡費用は、今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税、測量費などを指します。購入時の資料がなく取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」とすることができますが、実際の取得費より低くなることが多く、税負担が重くなる可能性があります。

算出された譲渡所得から、適用できる特別控除を差し引いた金額が「課税譲渡所得」となり、この金額に税率を掛けて最終的な税額を計算します。譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは合算せずに計算する「分離課税」が採用されています。

土地の所有期間で変わる税率（短期譲渡所得と長期譲渡所得）

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での土地の所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

注意すべきは、所有期間の判定基準が売却した年の1月1日時点であることです。例えば、2019年3月に取得した土地を2024年4月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、2024年1月1日時点では5年未満のため、短期譲渡所得に分類されます。相続で取得した土地の所有期間は、亡くなった方（被相続人）が取得した日から計算できます。

譲渡所得税の負担を軽減できる特別控除・特例

土地の売却では、一定の条件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる特別控除や特例が用意されています。これらを活用するには、必ず確定申告が必要です。

これらの特例は併用できない場合や、他の税制優遇（住宅ローン控除など）と選択適用になる場合があります。どの特例を使うのが最も有利か、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

信頼できる不動産会社の選び方と査定依頼のポイント

土地売却に強い不動産会社を見極める4つのポイント

土地売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっています。特に土地の取引は専門性が高いため、以下のポイントを参考に慎重に選びましょう。

査定依頼時に確認すべきことと準備するもの

不動産会社に査定を依頼する際は、正確な評価をしてもらうために事前に資料を準備しておくとスムーズです。

査定時には、売却したい理由や希望時期を明確に伝えましょう。また、地中に埋設物がある可能性や隣地とのトラブル履歴など、土地に関するマイナス情報（契約不適合となる可能性のある情報）も正直に伝えることが重要です。これを隠していると、後に契約不適合責任を問われ、損害賠償に発展するリスクがあります。

媒介契約3種類（一般・専任・専属専任）の特徴と選び方

不動産会社との間で締結する媒介契約には、以下の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った契約形態を選びましょう。

人気エリアで条件の良い土地なら、複数社で競わせる「一般媒介」が有効です。一方で、手厚いサポートを受けながら確実に売りたい場合は、不動産会社の責任が重い「専任媒介」や「専属専任媒介」が適しています。

不動産会社の担当者と合わない場合の対処法

売却活動は長期にわたるため、担当者との信頼関係は非常に重要です。もし担当者の対応に不満を感じた場合は、以下の手順で対処しましょう。

土地の売却方法「仲介」と「買取」の違い

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」

「仲介」は、不動産会社が売主の代理人として、インターネット広告やチラシなどを通じて広く一般の市場から買主を探す方法です。売却方法として最も一般的で、市場価格に近い価格で売れる可能性が高いのが最大のメリットです。ただし、いつ買主が見つかるか不確定で、売却までに時間がかかるという側面もあります。

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」

「買取」は、不動産会社自身が買主となり、売主から土地を直接購入する方法です。買主を探す必要がないため、査定額に合意すれば1週間から1ヶ月程度でスピーディーに現金化できるのが大きなメリットです。また、仲介手数料がかからず、売却後の契約不適合責任が免責されるのが一般的です。ただし、売却価格は仲介の場合の7割～8割程度になる傾向があります。

メリット・デメリット比較とどちらを選ぶべきかの判断基準

「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきか、それぞれのメリット・デメリットを比較して判断しましょう。

時間をかけてでも高く売りたい場合は「仲介」、相続税の納税などで現金化を急ぐ場合や、確実に売却したい場合は「買取」が適しています。不動産会社によっては、一定期間仲介で売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で買い取る「買取保証」サービスを提供していることもあります。

土地をより高く、早く売却するためのコツ

売却前に土地の境界を確定させておく

土地をスムーズに、かつ高値で売却するためには、隣地との境界を明確にしておくことが極めて重要です。境界が曖昧だと、買主は将来のトラブルを懸念して購入をためらったり、大幅な値引きを要求したりします。事前に土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、隣地所有者の署名捺印がある「筆界確認書」を準備しておくことで、買主は安心して取引を進めることができ、売却価格の維持にも繋がります。

土地の魅力を最大限に伝えるための準備

購入希望者が最初に目にする土地の印象は、価格に大きく影響します。雑草が生い茂っていたり、ゴミが放置されていたりすると管理状態を疑われ、買い叩かれる原因になります。定期的に除草を行い、きれいな状態を保つことで、買主は新築後の生活を具体的にイメージしやすくなります。また、地盤調査の結果など、土地に関するポジティブな情報があれば積極的に開示することで、物件の付加価値を高めることができます。

売出価格の設定と価格交渉への備え

売出価格は、不動産会社が提示する査定価格を参考にしつつ、価格交渉の幅を見越して少し高めに設定するのが一般的です。ただし、相場からかけ離れた価格では問い合わせ自体が来なくなるため、周辺の売出事例を参考に適切な価格ラインを見極める必要があります。また、交渉に備えて「ここまでなら譲歩できる」という最低売却価格をあらかじめ決めておくとともに、その土地ならではの魅力（日当たり、眺望、将来性など）を整理し、価格の妥当性を主張できるように準備しておきましょう。

【状況別】土地売却における注意点

古家付き土地の売却：解体すべきかどうかの判断基準

古家付きの土地を売る際、建物を解体して更地にするか、そのままの状態で売るかは重要な判断です。建物の状態が著しく悪い場合や、買主が自由に新築したいと考えるエリアでは、解体して更地にする方が売りやすくなります。一方で、解体すると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税負担が増えるデメリットがあります。

判断基準は、「解体費用」と「更地にすることで見込める売却価格の上昇分」を比較することです。不動産会社や解体業者から見積もりを取り、どちらが手元に残る金額が多くなるかをシミュレーションして決めましょう。自治体によっては解体費用の補助金制度がある場合もあります。

相続した土地を売却する場合の手続きと税金の特例

相続した土地を売却するには、まず被相続人から相続人へ名義を変更する「相続登記」が必須です。この手続きが完了しないと売却活動はできません。税金面では、相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が利用でき、譲渡所得税を軽減できます。また、一定要件を満たす空き家であれば「3,000万円の特別控除」の対象となる場合もあります。

共有名義の土地を売却する際の注意点と同意の必要性

複数の名義人（共有者）がいる土地を売却する場合、共有者全員の同意がなければ売却できません。一人でも反対すれば取引は成立しないため、売却活動を始める前に、売却価格や経費の分担について全員で話し合い、合意形成を図ることが不可欠です。売却で利益が出た場合の確定申告も、共有者それぞれが自身の持分に応じて行う必要があります。

法人が土地を売却する際の社内手続きと注意点

法人が所有する土地を売却する場合、個人の売却とは異なり、取締役会の決議など、定款や社内規程に基づいた正式な社内手続きが必要です。また、売却益は法人税の課税対象となり、個人が使える3,000万円の特別控除などの特例は適用されません。税務処理や必要書類が個人とは異なるため、顧問税理士などと連携して進めることが重要です。

土地売却に関するよくある質問

土地の査定に費用はかかりますか？

いいえ、不動産会社が売却を前提として行う査定は、原則として無料です。これは、不動産会社が売却の依頼（媒介契約）を得るための営業活動の一環だからです。複数の会社に査定を依頼しても費用はかからず、査定を受けたからといって契約する義務もありませんので、安心して比較検討できます。 ただし、相続財産の評価など、売却目的以外で公的な証明として「不動産鑑定評価書」が必要な場合は、不動産鑑定士への依頼となり、数十万円の費用が発生します。

田舎の土地や需要が低い土地でも売却は可能ですか？

はい、時間はかかるかもしれませんが、売却できる可能性はあります。都市部の物件と同じ方法では買い手が見つかりにくいため、以下のような工夫が必要です。

土地がなかなか売れない場合、どうすればよいですか？

売り出しから3ヶ月以上経っても購入希望者が現れない場合は、売却戦略を見直す必要があります。主な対策は以下の通りです。

土地を売却したら確定申告は必要ですか？

はい、土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、必ず確定申告が必要です。給与所得者で普段は年末調整で済ませている方も、不動産の売却益については個人で申告する義務があります。

逆に、売却して損失が出た場合は申告の義務はありません。しかし、他の不動産の売却益と相殺（損益通算）できる場合など、申告することで税金の還付を受けられるケースもあります。また、3,000万円の特別控除などの特例を適用して納税額がゼロになる場合でも、その特例を受けるためには確定申告が必須ですので、忘れないように注意しましょう。申告期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

まとめ：土地売却を成功させるための重要ポイント

土地売却を成功させるには、まず準備から引渡しまでの全体像を把握し、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。売却には仲介手数料や税金などの費用が発生しますが、所有期間に応じた税率の違いや特別控除を理解することで、手元に残る資金を最大化できます。査定を依頼する際は、複数の会社を比較し、価格の根拠や販売戦略をしっかり確認することが重要です。この記事で得た知識を基に、まずは複数の不動産会社へ査定を依頼することから始めてみましょう。

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