2026.02.12

フラット35滞納で競売へ？回避策としての任意売却の流れと注意点を解説

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フラット35の返済が厳しくなり、このままでは自宅が競売にかけられてしまうのではないかと、ご不安な日々をお過ごしかもしれません。しかし、まだ打つ手がないわけではなく、競売を回避するための現実的な方法は存在します。この記事では、フラット35のローン滞納から競売に至るプロセスと、その最も有効な回避策である「任意売却」について具体的に解説します。

フラット35の住宅ローン滞納から競売に至るまでの流れ
競売を回避するための主な解決策
競売と任意売却の具体的な違いを比較
フラット35（住宅金融支援機構）における任意売却のポイント
フラット35の任意売却・競売に関するよくある質問
まとめ：フラット35の競売回避は、任意売却の早期相談が鍵

フラット35の住宅ローン滞納から競売に至るまでの流れ

ステップ1：金融機関からの督促・催告状の送付

住宅ローンの返済が滞ると、初めに金融機関から電話や郵便で入金確認の連絡があります。この段階は事務的な確認が主ですが、滞納が続くと対応は厳しくなります。

滞納期間に応じた金融機関の対応は以下の通りです。

滞納期間と送付される書類

滞納1～2ヶ月：「督促状」や「入金のお願い」が届き、元金と利息に加えて遅延損害金の支払いが求められます。
滞納3ヶ月以上：これ以上の滞納は契約解除につながるという最終通告である「催告書」が、法的な効力を持つ内容証明郵便で送付されます。

催告書が届く前の段階であれば、金融機関に返済計画の見直しを相談することで、競売を回避できる可能性があります。しかし、催告書は法的手続きへの移行を予告する重要な書類であり、事態が深刻化していることを示します。

ステップ2：保証会社（住宅金融支援機構）による代位弁済

一般的な銀行ローンでは、滞納が長期化すると保証会社が債務者に代わって残債を全額返済します。これを「代位弁済」と呼びます。

フラット35（買取型）は原則として保証会社を利用しませんが、滞納が続くと住宅金融支援機構が債権の回収業務を専門の債権回収会社（サービサー）へ委託します。これ以降の返済窓口は、金融機関（当初の窓口）から、住宅金融支援機構またはその委託を受けたサービサーへと変更される場合があります。

サービサーへ窓口が移ると、月々の分割返済の交渉は極めて困難となり、原則として一括返済を求められます。「債権管理回収業務の委託」などの通知が届いた時点で、競売に向けた手続きが本格的に始まったと認識する必要があります。

ステップ3：「期限の利益の喪失」とローン残債の一括請求

滞納が約6ヶ月続くと、債権者から「期限の利益の喪失」を通知する書面が届きます。「期限の利益」とは、契約時に定められた期日まで分割で返済できる権利のことですが、契約違反である長期滞納によってこの権利が失われます。

期限の利益を喪失すると、住宅ローンの残高と遅延損害金を合わせた全額を、直ちに一括で支払うよう請求されます。数千万円にのぼる残債を一括で支払うことは現実的に困難なため、ほとんどの場合、債権者は担保不動産を売却して資金を回収する競売の申し立て準備に入ります。

ステップ4：裁判所による競売開始決定と物件の調査

債権者が裁判所に競売を申し立て、受理されると、競売に向けた法的な手続きが開始されます。

競売開始決定から物件調査までの流れ

裁判所が「競売開始決定」を行い、対象の不動産を差し押さえます。
所有者のもとへ、裁判所から「競売開始決定通知」が特別送達という特殊な郵便で届きます。
裁判所の執行官と不動産鑑定士が自宅を訪問し、物件の状況を調べる「現況調査」を実施します。
調査員は室内の写真を撮影し、居住者に聞き取りを行うなどして、物件の評価額を算出します。
調査結果は「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの書類にまとめられ、インターネットなどで一般公開されます。

現況調査は法律に基づく強制的な手続きであり、所有者が拒否することはできません。

競売を回避するための主な解決策

任意売却の進め方と主なメリット

競売を回避するための最も有効な手段が、債権者の合意を得て一般市場で不動産を売却する「任意売却」です。

任意売却は、以下の手順で進められます。

任意売却の基本的な流れ

任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。
不動産会社が債権者（住宅金融支援機構やサービサー）と交渉し、売却価格などについて合意を取り付けます。
債権者の同意後、通常の不動産と同じように販売活動を開始し、購入希望者を探します。
買主が見つかり売買契約が成立すれば、決済と引き渡しを行い、競売は取り下げられます。

任意売却には、競売に比べて多くのメリットがあります。

任意売却の主なメリット

価格面：市場価格に近い価格で売却できるため、競売より残債を大幅に圧縮できます。
プライバシー面：競売のように情報が公開されず、近隣に事情を知られずに売却を進められます。
費用面：債権者との交渉次第で、売却代金から引越し費用などを捻出できる可能性があります。
計画面：買主との話し合いにより、引き渡し時期を調整できるなど、計画的な住み替えが可能です。

任意売却のデメリットと事前に知っておくべきこと

多くのメリットがある任意売却ですが、必ず成功するとは限らず、いくつかのデメリットや注意点が存在します。

任意売却のデメリットと注意点

債権者の同意が必須：売却価格などで債権者の合意が得られないと、手続きを進めることができません。
時間制限がある：競売の開札期日の前日までに、売買のすべてを完了させる必要があります。
成功の保証はない：期間内に買い手が見つからなければ、最終的に競売になってしまいます。
信用情報への影響：滞納が前提となるため、信用情報機関に事故情報が登録されます（ブラックリスト入り）。
関係者の同意が必要：連帯保証人や共有名義人など、関係者全員の協力と同意が不可欠です。
業者選びが重要：任意売却は専門性が高く、依頼する不動産会社の力量によって結果が大きく左右されます。

自宅に住み続ける選択肢としてのリースバック

愛着のある家に住み続けたい場合に検討できるのが「リースバック」です。これは、不動産会社や投資家に自宅を売却した後、その買主と賃貸借契約を結び、家賃を払いながら住み続ける方法です。

リースバックのメリットと注意点

メリット：引越しの必要がなく、近隣に売却の事情を知られずに生活環境を維持できます。
メリット：将来、資金を準備して自宅を買い戻せる「再購入の予約（再売買予約）」を付帯できる場合があります。
注意点：売却価格は市場価格より低くなる傾向があり、ローン残高を完済できない可能性があります。
注意点：毎月の家賃が周辺相場より高く設定されることがあり、長期的な支払い能力が問われます。
注意点：契約形態によっては、将来の再契約が保証されず、退去を求められるリスクがあります。

親族の協力を得る親族間売買の概要

「親族間売買」は、親や兄弟などの親族に自宅を買い取ってもらい、その売却代金でローンを返済する方法です。親族が新たな所有者となるため、交渉次第ではそのまま住み続けることも可能です。

親族間売買のメリットと注意点

メリット：他人への売却と異なり、引越しや将来の買い戻しについて柔軟な条件で話し合えます。
注意点：時価よりも著しく低い価格で売買すると、差額が「贈与」とみなされ、買主に贈与税が課されるリスクがあります。
注意点：金融機関は親族間売買への融資に消極的なため、買主となる親族が現金を用意するか、融資に理解のある金融機関を探す必要があります。

任意売却を依頼する不動産会社の選び方と注意点

任意売却を成功させるには、専門知識と交渉力を持つ不動産会社選びが極めて重要です。

信頼できる不動産会社の選び方

任意売却の専門部署やチームがあり、解決実績が豊富である。
メリットだけでなく、デメリットやリスクについても正直に説明してくれる。
弁護士や司法書士など、法律の専門家と連携体制が整っている。
査定価格の根拠を明確に示し、具体的な販売戦略を提案してくれる。

一方で、以下のような特徴を持つ業者には注意が必要です。

注意すべき業者の特徴

「絶対に高く売れる」「引越し代を全額保証する」など、根拠なく有利な条件ばかりを強調する。
仲介手数料以外に、コンサルティング料などの不透明な費用を請求する。
契約を急かしたり、媒介契約書の内容を十分に説明しなかったりする。

複数の会社に相談し、対応の誠実さや提案内容を比較検討して依頼先を決めましょう。

競売と任意売却の具体的な違いを比較

売却価格：市場価格に近い価格で売れるか

競売と任意売却の最も大きな違いは売却価格です。競売では、物件の内覧ができないなどのリスクから、売却価格は市場価格の6～7割程度になることが一般的です。売却価格が低いと、それだけ多くのローンが残ってしまいます。

一方、任意売却は一般の不動産市場で売却するため、市場価格に近い価格での売却が期待でき、残債務を最小限に抑えることが可能です。

プライバシー：近隣に事情を知られずに進められるか

競売になると、物件の住所や写真、間取りといった情報がインターネットなどで一般公開されます。これにより、近隣住民などに経済的な事情を知られてしまう可能性が高まります。

対照的に、任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で行われるため、プライバシーが保護されます。事情を知られることなく、静かに住み替えの準備を進めることが可能です。

残債務の交渉：柔軟な返済計画を立てられるか

競売で家が売却された後、残った債務については一括返済を求められるなど、厳しい取り立てが行われることが多くなります。

任意売却の場合、売却後の残債務について債権者と交渉し、現在の収入状況に応じた無理のない分割返済に応じてもらえるケースがほとんどです。月々数千円から数万円程度の返済計画で合意できることが多く、生活再建に向けた柔軟な対応が期待できます。

引越し時期や費用：こちらの都合を反映できるか

競売では、落札者が代金を納付した時点で所有権が移転し、元の所有者は強制的に立ち退きを求められます。引越し費用も全額自己負担です。

任意売却では、買主との話し合いによって引き渡し時期を調整できます。さらに、債権者との交渉次第では、売却代金の中から引越し費用の一部を捻出してもらえる可能性があり、経済的・精神的な負担を軽減できます。

フラット35（住宅金融支援機構）における任意売却のポイント

住宅金融支援機構が任意売却を認める基準

フラット35を提供する住宅金融支援機構は、競売よりも任意売却を推奨しており、任意売却を認めるための明確な基準を設けています。

住宅金融支援機構が任意売却を認める主な基準

「任意売却に関する申出書」を提出し、売却の意思を明確に示していること。
機構が定める基準に基づいた適正な市場価格で売り出すこと。
連帯保証人がいる場合は、その全員から売却への同意書を得ていること。
税金の滞納による差し押さえがある場合、その解除の見込みが立っていること。
誠実かつ計画的に売却活動を行うこと。

一般的な銀行ローンとの手続き上の違い

フラット35の任意売却は、一般的な銀行ローンの手続きとは異なる点があります。

フラット35と一般的な銀行ローンの主な違い

交渉相手：保証会社が存在しないため、交渉は住宅金融支援機構または委託先のサービサーと直接行います。
手続きの厳格さ：機構が定めた専用の書式を使用し、ルールに沿った厳格な事務処理が求められます。
報告義務：「販売活動状況報告書」を定期的に提出し、活動内容を報告する義務があります。
費用の規定：売却代金から控除できる仲介手数料や引越し費用などについて、機構の規定があり、銀行に比べて柔軟性に欠ける場合があります。

債権者（機構）との交渉で押さえるべきこと

住宅金融支援機構との交渉を円滑に進めるためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

機構との交渉におけるポイント

スケジュール遵守：定められた期間内に売却できるよう、迅速に販売活動を進めることが重要です。
価格設定の根拠：査定価格の根拠を明確に示し、機構が納得する売出価格を設定します。
配分案の事前承認：売買契約を結ぶ前に、売却代金の使い道を示す「配分案」を提出し、機構の承認を得る必要があります。
誠実な報告：販売活動の状況を正直に報告し、信頼関係を築くことが、引越し費用などの交渉を有利に進める鍵となります。

共有名義や連帯保証人がいる場合の合意形成のポイント

物件が共有名義であったり、連帯保証人がいたりする場合、任意売却を進めるには関係者全員の同意が不可欠です。全員の実印が押された同意書と印鑑証明書を提出する必要があります。

特に、離婚した元配偶者が関係者である場合など、合意形成が難しいケースも少なくありません。

関係者の合意形成を円滑に進めるポイント

競売になると残債務の負担が増えるなど、任意売却が双方にとってのメリットであることを冷静に説明する。
感情的な対立がある場合は、任意売却専門の不動産会社に間に入ってもらい、第三者として交渉を仲介してもらう。
手続きが滞らないよう、できるだけ早い段階で関係者と連絡を取り、協力の約束を取り付けておく。

フラット35の任意売却・競売に関するよくある質問

任意売却が認められないのはどのようなケースですか？

以下のようなケースでは、任意売却が認められないことがあります。

任意売却が認められない主なケース

共有名義人や連帯保証人など、関係者の一人でも売却に反対している場合。
税金の滞納で物件が差し押さえられており、その解除の見込みが立たない場合。
売却価格がローン残高を大幅に下回り、債権者にとって回収のメリットが低いと判断された場合。
債務者が不動産会社の内覧に協力しないなど、売却活動に非協力的な場合。
競売の開札期日が迫っており、任意売却を完了させる時間がない場合。

任意売却をすれば、引越し費用は捻出できますか？

任意売却をしても、必ず引越し費用がもらえるわけではありません。引越し費用は、売却代金の中から債権者の「配慮」によって捻出が認められるものであり、交渉が必要です。

住宅金融支援機構の場合、円滑に手続きが進んだ場合に転居費用の一部が認められる可能性がありますが、金額には上限があります。手元に預貯金がある場合や、売却価格が低く費用の捻出が困難な場合は認められないこともあります。

連帯保証人にはどのような影響がありますか？

主債務者がローンを滞納すると、債権者は連帯保証人にも残債の一括返済を請求します。任意売却後に残債務がある場合、連帯保証人もその返済義務を負い続けます。仮に主債務者が自己破産しても、連帯保証人の返済義務はなくなりません。

連帯保証人への主な影響

主債務者の滞納により、残債務の一括返済を請求される。
任意売却後も残債務の返済義務を負い続ける。
主債務者が自己破産をしても、返済義務は免除されない。

ただし、競売より任意売却の方が残債務を減らせるため、結果的に連帯保証人の負担も軽減されるというメリットがあります。

任意売却後に残ったローン（残債務）はどうなりますか？

任意売却後も残った住宅ローン（残債務）の返済義務は残ります。しかし、債権者も一括返済が不可能であることは理解しているため、交渉によって無理のない範囲での分割返済が認められるのが一般的です。

現在の収入や生活状況に応じて、月々5,000円から3万円程度の範囲で返済計画を立てることが多く、住宅金融支援機構も誠実に相談すれば柔軟な対応をしてくれます。それでも返済が困難な場合は、自己破産などの法的な債務整理を検討することになります。

滞納や任意売却をすると信用情報に記録されますか？

はい、記録されます。住宅ローンを2～3ヶ月滞納した時点で、信用情報機関に延滞の事実が「事故情報」として登録されます（いわゆるブラックリストに載る状態）。

これは任意売却が原因ではなく、ローンを滞納したことが原因です。競売になった場合でも同様に記録されます。事故情報が登録されると、その後5～7年程度は新たなローンを組んだり、クレジットカードを作成したりすることが困難になります。

どこに相談すればよいのでしょうか？

住宅ローンの返済に困った場合は、一人で悩まずにできるだけ早く専門家に相談することが重要です。

主な相談先

金融機関・住宅金融支援機構：まずは借入先の窓口に連絡し、現在の状況を正直に相談します。
任意売却専門の不動産会社：具体的な売却の進め方や査定について、実績豊富な会社に相談します。
弁護士・司法書士：残債務の整理や自己破産など、法的な手続きも視野に入れる場合に相談します。

まとめ：フラット35の競売回避は、任意売却の早期相談が鍵

フラット35の住宅ローンを滞納し続けると、最終的に自宅は競売にかけられてしまいます。競売は市場価格より大幅に安く売却され、プライバシーも守られないなど、所有者にとって多くの不利益があります。しかし、競売が開始される前であれば「任意売却」を選択することで、より有利な条件で不動産を売却し、残債務を圧縮することが可能です。任意売却には時間的な制約があるため、返済が困難になった時点で、一人で抱え込まずに専門知識が豊富な不動産会社へ相談することが、生活再建への第一歩となります。