競売の仕組みと手続き｜メリット・デメリットから物件情報収集まで解説

事業運営において、債権回収や不動産取得の選択肢として「競売」を検討する場面は少なくありません。しかし、その特殊な手続きやリスクから、正確な知識がなければ適切な判断は困難です。この記事では、企業の経営者や法務・財務担当者といった実務的な視点から、競売制度の基本的な仕組み、公売との違い、メリット・デメリット、そして申立てから物件引渡しまでの一連の流れを体系的に解説します。

競売の基礎知識｜制度の目的と種類

競売とは？債権回収を目的とした強制的な売却手続き

競売とは、債務者の債務不履行を理由に、債権者の申立てに基づき裁判所が債務者所有の不動産を差し押さえ、強制的に売却する手続きです。売却で得た代金は、債権者への返済に充当されます。 通常の不動産取引が売主と買主の合意で成立するのに対し、競売は裁判所の主導のもと、入札形式で買受人（落札者）と売却価格が決定される点が大きく異なります。日本では私人が実力行使で権利を実現する「自力救済」が禁止されているため、競売は国家権力によって債権者の権利を法的に実現するための制度として位置づけられています。

所有者の意思とは無関係に手続きが進むため、物件の引き渡しや瑕疵（欠陥）への対応など、通常の取引とは異なるルールが適用されます。入札参加者は、裁判所が公開する資料を自己の責任において入念に調査し、リスクを理解した上で判断することが求められます。

競売の2つの種類：強制競売と担保不動産競売の違い

不動産競売は、その根拠や性質によって「強制競売」と「担保不動産競売」の2種類に大別されます。両者の主な違いは以下の通りです。

強制競売は、担保権を持たない一般の債権者が、裁判などを経て得た債務名義を根拠に申し立てます。一方、担保不動産競売は、住宅ローンなどで不動産に抵当権を設定している金融機関などが、返済が滞った際にその担保権を実行するために申し立てるもので、実務上はこちらのケースが多く見られます。

競売と公売の相違点（根拠法・対象資産・執行機関）

競売と類似した手続きに「公売」がありますが、目的や執行機関などが異なります。

競売が民間の債権者のための司法手続きであるのに対し、公売は税金滞納を理由に行政機関が自ら行う行政処分という点が最も大きな違いです。また、公売で落札した不動産に占有者がいた場合、競売のような引渡命令制度がないため、買受人は自力で立ち退き交渉を行う必要があります。

事業における競売活用のメリットと注意すべきリスク

メリット：市場価格より安価に不動産を取得できる可能性

事業目的で競売不動産を活用する最大のメリットは、一般市場価格よりも安価に物件を取得できる可能性がある点です。競売物件の価格は、まず不動産鑑定士の評価に基づいて「売却基準価額」が定められますが、この価額は以下のような特殊性を考慮して、市場価格のおおむね7割程度に設定されることが一般的です。

入札は、この売却基準価額からさらに2割を差し引いた「買受可能価額」からスタートするため、競争相手が少なければ相場より大幅に安く購入できる可能性があります。また、市場には出回りにくい特殊な物件や事業用の大規模な土地などが対象となることもあり、独自の物件取得ルートとして有効です。

デメリット：権利関係の複雑さや物件情報の制約

競売物件には、通常の不動産取引にはない特有のデメリットやリスクが存在します。

これらのデメリットを理解し、物件明細書や現況調査報告書などを読み解く専門的な知識が求められます。

注意すべきリスク①：占有者がいる場合の立ち退き交渉

競売では、売主（元の所有者）に物件を買受人へ引き渡す義務がありません。そのため、落札した物件に元の所有者や賃借人などの占有者が居住し続けている場合、買受人が自ら立ち退きを求める必要があります。

多くは話し合いによって解決しますが、占有者が退去を拒否した場合は、法的な手続きが必要です。裁判所に引渡命令を申し立て、それが認められれば強制執行によって強制的に退去させることができます。しかし、強制執行には執行官や作業員への費用として数十万円以上かかる場合があり、解決までに数ヶ月を要することもあります。事業計画を立てる際は、これらの立ち退きにかかる費用と時間をリスクとして織り込んでおくことが不可欠です。

注意すべきリスク②：契約不適合責任が適用されない物件の瑕疵

通常の不動産売買では、購入した物件に雨漏りや構造上の欠陥など、契約内容に適合しない点（瑕疵）が見つかった場合、買主は売主に対して修補や代金減額などを請求できる「契約不適合責任」を追及できます。

しかし、競売で取得した物件については、原則としてこの契約不適合責任は適用されません。これは、民事執行法で、競売においては物件の種類や品質に関する不適合を理由とした担保責任は問えないと定められているためです。したがって、落札後に重大な欠陥が発覚しても、その修繕費用はすべて買受人の自己負担となります。「現況有姿（現状のまま）」での引き渡しが前提となるため、入札価格は将来の修繕リスクを十分に見込んだ上で決定する必要があります。

債権者として申立てる際の費用倒れリスクと判断基準

債権者が債権回収のために競売を申し立てる側にもリスクがあります。申立ての際には、裁判所に予納金を納付する必要があり、その額は数十万円から数百万円に及ぶこともあります。

競売手続きを進めても、売却代金から手続き費用や優先される他の債権（税金や先順位の抵当権など）への配当を差し引くと、申立人に配当される見込みがない場合があります。このようなケースは「無剰余」と呼ばれ、裁判所の職権で競売手続きが取り消されてしまいます。これを「無剰余取消し」といい、申立人は費用をかけただけで債権を回収できない「費用倒れ」のリスクを負うことになります。そのため、申立て前には対象不動産の担保価値を正確に評価し、費用対効果を慎重に見極めることが重要です。

競売手続きの具体的な流れ｜申立てから物件引渡しまで

差押えから競売開始決定までのプロセス

債権者による競売の申立てが裁判所に受理されると、以下の手順で手続きが開始されます。

現況調査から入札期間の公告、入札の実施

競売開始決定後、裁判所は売却の準備を進めます。この段階は、入札希望者にとって重要な情報を収集する期間となります。

開札から売却許可決定、代金納付

入札期間が満了すると、落札者を決定し、代金を納付する手続きへと進みます。

期限内に代金を納付できない場合、買受人としての権利を失い、納付した保証金も返還されないため、確実な資金計画が不可欠です。

所有権移転登記と物件の引渡し命令

買受人が残代金を全額納付すると、法的な手続きが完了します。

競売物件の情報収集方法と入札の準備

競売物件の情報源と探し方

競売物件の情報は、主に以下の媒体で収集することができます。

最も効率的で網羅的な情報源は、公式情報であるBITです。

不動産競売物件情報サイト（BIT）の活用と閲覧方法

BITは、誰でも無料で利用できる裁判所の公式情報サイトです。地域や物件種別、価格帯などで物件を検索し、入札に必要な「3点セット」（物件明細書、現況調査報告書、評価書）をPDFファイルでダウンロードできます。

3点セットには、物件の法的な権利関係、占有者の状況、評価額の算定根拠といった、入札判断に不可欠な情報が網羅されています。また、過去の売却事例も検索できるため、類似物件の落札価格を調査し、入札価額を検討する際の参考にもなります。

入札価額の算定と社内稟議における留意点

入札価額は、裁判所の売却基準価額や評価額だけを鵜呑みにせず、周辺の市場価格や物件の収益性を独自に調査した上で決定する必要があります。特に、以下の追加コストをあらかじめ見積もり、入札価額に反映させることが重要です。

企業として入札に参加する場合、社内稟議ではこれらのリスクコストを具体的に明示し、想定される総取得費用とそれに見合う事業計画の妥当性を客観的に説明することが求められます。

競売に関するよくある質問

競売物件が「やばい」と言われる主な理由は何ですか？

競売物件がリスクが高いとされる主な理由は、通常の不動産取引と比べて情報が限定的で、買主の負担が大きい点にあります。

競売物件の代金支払いにローンは利用できますか？

はい、利用可能です。競売物件の購入代金支払いのために、金融機関から融資（ローン）を受けることはできます。ただし、融資実行と同時に抵当権を設定する必要があるため、民事執行法第82条第2項の規定に基づき、事前に裁判所へ申し出るなどの特別な手続きが必要です。金融機関によっては競売物件への融資に慎重な場合もあるため、入札前に融資の承認を得ておくことが極めて重要です。

競売物件に住んでいる人がいる場合、立ち退きを要求できますか？

はい、要求できます。ただし、その占有者が買受人に対抗できる正当な権利（例えば、抵当権設定登記より前の賃借権など）を持っていない場合に限られます。正当な権利を持たない占有者が任意の交渉に応じない場合は、代金納付から6ヶ月以内に裁判所へ引渡命令を申し立てることができます。この命令が確定すれば、強制執行によって占有者を退去させることが可能ですが、その費用は買受人の負担となります。

競売で落札した物件の所有権はいつ移転しますか？

競売物件の所有権は、買受人が裁判所の定めた期限までに代金を全額納付した時点で法的に移転します。通常の不動産取引のように、所有権移転登記が完了した時ではない点が特徴です。代金納付後、裁判所書記官が職権で法務局に登記を嘱託し、後日、登記簿上の所有者名義が買受人に変更されます。

まとめ：競売はリスクを理解すれば有効な事業戦略となりうる

本記事では、事業担当者向けに競売の基本的な仕組みから手続きの流れ、メリット・デメリットまでを網羅的に解説しました。競売は、市場価格より安価に不動産を取得できる可能性がある一方、占有者の立ち退き問題や契約不適合責任が適用されないといった特有のリスクを伴います。これらのリスクを事前に把握し、修繕や立ち退きにかかる費用を織り込んだ上で入札価格を算定することが、事業として成功させるための鍵となります。また、債権回収の手段として競売を申し立てる際も、無剰余取消しによる費用倒れのリスクを考慮し、対象不動産の価値を慎重に見極める必要があります。競売の活用には専門的な知識が不可欠ですので、本記事で得た知識を基に、必要に応じて専門家へ相談しながら戦略的に検討を進めてください。

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