個人再生と任意売却は併用できる？手続きのタイミングやメリット・注意点を解説

住宅ローンの返済が厳しくなり、債務整理の一環として個人再生を検討されている方にとって、ご自宅をどう扱うかは非常に大きな問題です。特に、競売にかけられる前に少しでも有利な条件で売却したいと考える場合、「任意売却」と個人再生の手続きをどのように組み合わせればよいのか、具体的な進め方がわからず不安に感じているのではないでしょうか。この記事では、個人再生手続きの中で任意売却を行う場合の基本的な関係性から、売却に最適な3つのタイミング、それぞれのメリット・デメリット、そして手続きを成功させるための注意点までを専門家の視点から詳しく解説します。

個人再生と任意売却の基本的な関係性

個人再生手続きにおける任意売却の位置づけ

個人再生手続きにおいて、任意売却は不動産を処分し、住宅ローンの残債務を確定させることで、再生計画を現実的なものにするための重要な手段です。個人再生は住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用して自宅を守る手続きとして知られていますが、住宅ローンの返済が困難な場合や、不動産価値がローン残高を大幅に下回るオーバーローンの状態である場合には、不動産を手放す決断が必要になります。その際、裁判所による強制的な競売ではなく、債務者自身の意思で市場価格に近い価格で売却し、残った住宅ローン（残債務）を個人再生の対象とするために任意売却が活用されます。不動産を売却して得た代金を住宅ローンの返済に充てることで、担保権である抵当権を抹消し、残債務を無担保の再生債権として他の借金と一緒に圧縮することが可能になります。

任意売却と競売の主な違い

任意売却と競売の最も大きな違いは、手続きの主導権が誰にあるか、そして売却価格やプライバシー保護の度合いです。競売は裁判所が強制的に進める手続きであるのに対し、任意売却は債務者の意思に基づき、債権者の同意を得て一般市場で売却を進める方法です。

任意売却を行う3つのタイミングとそれぞれの特徴

タイミング①：個人再生の申立て前に行うケース

個人再生の申立て前に任意売却を行うのが、最も一般的で推奨されるタイミングです。この段階で売却を完了させることで、住宅ローンの残債務額が確定し、個人再生で圧縮対象となる債権額を明確にできます。また、住宅の維持費や固定資産税の負担から解放されるため、家計収支が安定し、再生計画の履行可能性を裁判所に示しやすくなります。ただし、売却価格が不当に安かったり、売却代金を特定の債権者のみに返済する偏頗弁済（へんぱべんさい）を行ったりすると、後の個人再生手続きで問題となる可能性があるため、弁護士など専門家の監督のもとで適正に進める必要があります。

タイミング②：個人再生の手続き中（開始決定後）に行うケース

個人再生の開始決定後に任意売却を行う場合、手続きは非常に複雑になります。当初は住宅ローン特則で自宅を残す予定だったものの、収入減少などで返済が困難になった場合などが該当します。このタイミングでの財産処分は裁判所の監督下にあるため、裁判所の許可が必要になる場合があります。また、売却によって清算価値（債務者が保有する全財産の評価額）が変動し、債権者への最低弁済額が変更される可能性があるため、再生計画案の修正が必要になります。競売手続きが並行して進んでいることも多く、時間的制約も厳しいため、弁護士を通じて裁判所や債権者と綿密に調整することが不可欠です。

タイミング③：再生計画の認可後に行うケース

再生計画が認可され、圧縮された借金の返済が始まった後に任意売却を行うケースもあります。これは、計画通りの返済は継続しているものの、住宅ローンの支払いが困難になった場合などです。この段階での任意売却は、生活再建の計画を根本から揺るがす大きなリスクを伴います。なぜなら、住宅ローン特則を利用していた場合、住宅ローン自体は減額の対象外であるため、売却後に残った残債務は圧縮されずに全額が残るからです。その結果、再生計画で定められた返済と、住宅ローンの残債務の返済という二重の支払い義務を負うことになり、最終的に自己破産を選択せざるを得なくなる可能性も高まります。

個人再生と任意売却を組み合わせるメリット

競売より高い価格での売却が期待できる

任意売却の最大のメリットは、競売に比べて市場価格に近い高値で売却できる点です。競売物件は内覧ができないなどの制約から買い手がつきにくく、売却価格が市場相場の5〜7割程度になりがちです。一方、任意売却は一般の不動産市場で売却活動を行うため、適正な価格での取引が期待できます。売却価格が高ければ高いほど、返済に充当できる金額が増え、個人再生の対象となる残債務を圧縮できます。これにより、再生計画における返済総額を抑えることにつながります。

再生計画の履行可能性が高まり見通しが立てやすい

個人再生の認可を得るには、計画通りに返済を継続できる履行可能性を裁判所に認めてもらう必要があります。任意売却によって住宅を手放し、家賃の安い賃貸物件へ転居することで、住居に関する支出を大幅に削減できます。これにより家計が安定し、履行可能性を客観的に証明しやすくなります。

引っ越し時期などについて柔軟な交渉が可能になる

競売では、落札されると裁判所の命令に基づき強制的に退去させられ、引渡し時期を交渉する余地はありません。しかし、任意売却であれば、不動産会社を通じて買主と引渡し時期を交渉することが可能です。子供の学校の都合や新しい住居の契約時期に合わせて退去日を調整したり、債権者との交渉次第では売却代金の中から引越し費用（最大30万円程度）を工面してもらえたりする場合があります。強制的な手続きではなく、話し合いによって円満に新生活へ移行できる点は、精神的な負担を軽減する上でも大きなメリットです。

個人再生と任意売却を組み合わせる際のデメリット・注意点

住宅ローン債権者をはじめとする関係者の同意が必須

任意売却は、債務者の一存では進められません。不動産を売却して抵当権を抹消するためには、抵当権を持つすべての債権者からの同意が不可欠です。特に、複数の金融機関から融資を受けている場合や、税金の滞納で自治体から不動産を差し押さえられている場合は、すべての関係者と交渉し、合意を取り付ける必要があります。一人でも同意しない関係者がいると任意売却は成立せず、競売に移行してしまうため、専門家による迅速かつ的確な調整が求められます。

手続きが複雑化し専門家による調整が不可欠

個人再生と任意売却を並行して進めるには、法的手続きと不動産取引という2つの異なる専門知識が要求され、手続きは極めて複雑になります。売却のタイミングや代金の使途を誤ると、個人再生手続きにおいて不当な財産処分とみなされるリスクがあります。また、任意売却の販売活動と競売のスケジュールが同時に進行することも多く、時間との戦いになります。不動産会社は売却活動を、弁護士は法的手続きを担いますが、両者が緊密に連携し、全体を統括する司令塔がいなければ、計画全体が頓挫する恐れがあります。

売却価格によっては再生計画案の修正が必要になる

任意売却の価格は、再生計画に直接影響します。個人再生には、保有する財産の総額（清算価値）以上の金額は返済しなければならないという清算価値保障の原則があります。想定より高く売却できた場合、その分清算価値が上昇し、計画上の返済総額が増えてしまう可能性があります。逆に、安くしか売れなかった場合は残債務が増え、個人再生の利用要件（借金総額5,000万円以下）を超えてしまうリスクも考えられます。このように、売却価格の変動によって再生計画の前提が崩れることがあるため、柔軟な対応が求められます。

連帯保証人への影響と必要な事前調整

任意売却を行うと、その時点で住宅ローン残債務の一括返済義務が発生します。主債務者が個人再生によって債務を圧縮しても、その効力は連帯保証人には及びません。そのため、債権者は、主債務者が返済を免れた残債務の全額を連帯保証人に請求します。これにより連帯保証人が経済的に困窮し、連鎖的に債務整理をせざるを得なくなるケースは少なくありません。トラブルを避けるためにも、手続きを進める前に連帯保証人に状況を誠実に説明し、理解を得ておくことが極めて重要です。場合によっては、連帯保証人を含めた解決策を検討する必要があります。

家を残す選択肢「住宅ローン特則」との比較

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）の概要と利用要件

住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは、個人再生手続きにおいて、住宅ローンだけは減額せず支払い続けることを条件に、マイホームを手放さずにその他の借金を大幅に圧縮できる制度です。この制度を利用するには、法律で定められた厳格な要件をすべて満たす必要があります。

任意売却か住宅ローン特則かの判断ポイント

任意売却で家を手放すか、住宅ローン特則で家を残すかの判断は、主に「返済能力」と「不動産の資産価値」という2つの観点から総合的に行います。住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンの支払額は減らないため、それに加えて圧縮された借金を返済し続けられるだけの安定収入が不可欠です。また、不動産の価値が住宅ローン残高を上回るアンダーローンの場合、その差額が清算価値に加算され、結果として個人再生での返済総額が高額になり、特則を利用するメリットが薄れることもあります。

任意売却後の残債務は個人再生でどうなるか

任意売却で残った住宅ローン（残債務）の確定

任意売却をしても、売却代金で住宅ローンを完済できない場合、返済しきれなかった借金が「残債務」として残ります。この残債務の額は、住宅ローン残高から、売却代金（諸経費控除後）を差し引いて確定します。任意売却が完了すると不動産の抵当権は抹消されるため、この残債務は担保のない「無担保の一般債権」という扱いに変わります。この確定した残債務額を、個人再生手続きの債権者一覧表に正確に記載することが、再生計画の第一歩となります。

残債務が再生債権として圧縮される仕組み

任意売却によって確定した住宅ローンの残債務は、無担保の一般債権として、カードローンなど他の借金と合算され「再生債権」として扱われます。これにより、個人再生手続きを通じて大幅に圧縮することが可能になります。

例えば、任意売却後に1,000万円の残債務が生じた場合、個人再生によりこれを5分の1の200万円まで圧縮し、3年間で分割返済する計画を立てることが可能です。

オーバーローンかアンダーローンかで変わる清算価値の扱い

個人再生で返済すべき総額は、「最低弁済基準額」と「清算価値（保有資産の総額）」を比較し、いずれか高い方の金額が適用されます。このルールを清算価値保障の原則といいます。任意売却前の不動産がオーバーローン（ローン残高＞不動産価値）の状態であれば、その不動産の資産価値は実質的にゼロと評価されるため、清算価値には影響しません。一方、アンダーローン（不動産価値＞ローン残高）の場合、ローン残高を超える部分の価値が資産として清算価値に加算されます。これにより返済総額が引き上げられる可能性があるため、アンダーローンの場合は任意売却によって資産を整理し、返済負担を適正化する戦略が有効な場合があります。

任意売却と個人再生は弁護士など専門家への相談が重要

債権者との交渉から裁判所への手続きまで一貫して依頼できる

任意売却と個人再生を成功させるには、不動産取引と法的手続きを並行して、かつ連携させながら進める必要があります。債務整理に精通した弁護士に依頼すれば、債権者との交渉窓口を一本化し、督促を止めると同時に、任意売却のスケジュールと個人再生の申立て時期を最適に調整してくれます。売却代金の配分や使途が法的に問題とならないよう管理し、後々のトラブルを防ぐなど、全体を統括する司令塔としての役割を担ってくれるため、安心して手続きを任せることができます。

専門家選びで確認すべきポイント

専門家を選ぶ際は、個人再生と任意売却の双方に豊富な実績があるかどうかが最も重要です。不動産会社との連携体制が整っているか、メリットだけでなくデメリットやリスクについても誠実に説明してくれるかなどを、初回相談の際に見極めましょう。

個人再生と任意売却に関するよくある質問

住宅ローンが残っていない持ち家も任意売却して個人再生できますか？

住宅ローンが完済されている不動産を売却することは、厳密には「任意売却」ではなく通常の「不動産売却」となりますが、売却した上で個人再生を行うことは可能です。ただし、ローンがない不動産はそのまま保有していると高額な資産とみなされ、清算価値が大幅に上昇します。その結果、個人再生による借金の減額メリットがほとんど得られなくなる可能性があります。そのため、個人再生の申立て前に不動産を売却して現金化し、その資金を弁護士費用や滞納していた税金の支払いに充てるなど、適正に処理してから手続きを進めるのが一般的です。資金使途については法的な判断が必要なため、必ず専門家に相談してください。

任意売却にかかる費用は誰が負担するのですか？

任意売却にかかる仲介手数料や登記費用、滞納していたマンションの管理費などの諸経費は、原則として売却代金の中から支払われます。そのため、債務者自身が手元の資金から費用を支払う必要はほとんどありません。債権者側も、競売より多くの回収が見込める任意売却を成立させるため、これらの経費を売却代金から控除することに同意するのが一般的です。

家族や職場に知られずに手続きを進めることは可能ですか？

任意売却は、外見上は通常の不動産売買と変わらないため、近隣や職場に事情を知られる可能性は低いです。一方、個人再生は裁判所を通す手続きであり、同居家族がいる場合は家計全体の状況を報告するために家族の協力（収入証明書の提出など）が必要になるため、完全に秘密にすることは困難です。職場については、自ら話さない限り知られる可能性は低いですが、国の広報誌である官報に氏名と住所が掲載されます。ただし、一般の人が官報を日常的に確認することはまずありません。給与の差押えなどが始まる前に専門家に依頼し、債権者からの直接連絡を止めてもらうことが重要です。

まとめ：個人再生と任意売却の最適な組み合わせは専門家との連携が鍵

個人再生手続きと任意売却を組み合わせることで、競売を回避し、市場価格に近い価格で自宅を売却して住宅ローン残債務を圧縮することが可能です。最適なタイミングは、債務総額を確定させ再生計画を立てやすくなる「個人再生の申立て前」ですが、そのためには住宅ローン債権者をはじめとする関係者全員の同意が不可欠です。任意売却には、再生計画の履行可能性を高めたり、引っ越し時期を柔軟に調整できたりするメリットがある一方、手続きが複雑化し、連帯保証人へ大きな影響が及ぶといった注意点も存在します。住宅ローン特則で家を残す選択肢とも比較し、ご自身の返済能力やライフプランに合った最善の道を選ぶためには、個人再生と不動産取引の両方に精通した弁護士へ早期に相談し、包括的なサポートを受けることが成功の鍵となります。

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