任意売却と任意整理の違いとは？併用する際の流れやメリット、注意点を解説

住宅ローンの返済が困難になり任意売却を検討しているものの、売却後に残る借金（残債）の扱いに不安を抱えていませんか。もし住宅ローン以外にも借金がある場合、任意売却だけでは生活の再建が難しいケースも少なくありません。この記事では、任意売却と任意整理という2つの手続きの基本的な違いから、両者を併用して借金問題を根本的に解決するための具体的な流れ、メリット・デメリットまでを詳しく解説します。

任意売却と任意整理の基本的な違い

任意売却とは？住宅ローンが残る不動産を金融機関の合意を得て売却する手続き

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった債務者が、債権者である金融機関の合意を得て、自らの意思で不動産を売却する手続きです。通常、住宅ローンを組むと不動産には抵当権が設定され、ローンを完済しない限り抹消できません。そのため、売却代金でローンを完済できない場合、原則として不動産を売ることは不可能です。

しかし、返済の滞納が続くと、債権者は不動産を強制的に売却する競売を申し立てます。競売は市場価格より大幅に安くなる傾向があり、債務者・債権者双方にとって不利益が大きくなります。そこで、競売を避けるための手段として任意売却が選択されます。金融機関との交渉により、売却代金がローン残高に満たなくても抵当権を解除してもらい、市場価格に近い価格での売却を目指します。これにより、売却後に残る債務を最小限に抑えることが可能になります。

任意整理とは？債権者との交渉で将来利息のカットや分割返済を目指す手続き

任意整理とは、裁判所を介さず、弁護士や司法書士が代理人となって債権者と直接交渉し、返済条件を見直す手続きです。主な目的は、和解後の将来利息をカットしてもらい、残った元本を3年～5年程度の分割払いで完済する合意を得ることです。

この手続きでは、まず取引履歴をもとに利息制限法の上限金利で再計算（引き直し計算）を行います。過去に上限を超える金利（グレーゾーン金利）で取引があった場合は、払い過ぎた利息によって元本が減少し、場合によっては過払い金が返還されることもあります。

自己破産や個人再生といった法的整理とは異なり、整理する債務を選べる点が大きな特徴です。そのため、保証人がいる債務や住宅ローンを除外し、他のカードローンなどだけを整理するといった柔軟な対応ができます。

手続きの対象（不動産か債務全体か）と目的の違いを比較

任意売却と任意整理は、どちらも債務問題を解決する手段ですが、対象と目的が根本的に異なります。

任意売却は「資産の売却による債務の圧縮」、任意整理は「返済条件の見直しによる家計の再生」を目指す手続きです。住宅ローン以外にも借金があり、不動産を売却しただけでは生活再建が難しい場合、この二つの手続きを組み合わせて進めることが有効です。

任意売却と任意整理の併用が必要となるケース

任意売却をしても住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の状態

任意売却を行っても、売却価格が住宅ローンの残高を下回る「オーバーローン」の状態では、売却後に必ず残債務が発生します。売却代金は諸経費を差し引いて返済に充てられますが、残った債務については返済義務が継続します。

この残債務は、もはや分割で支払う権利（期限の利益）を失っているため、原則として債権者から一括返済を求められます。しかし、経済的に困窮している債務者が一括で支払うことは現実的ではありません。

そこで任意整理を併用し、この残債務について改めて分割払いの交渉を行います。任意売却によって担保（抵当権）がなくなった残債務は、金融機関にとって回収リスクの高い「無担保債権」となるため、交渉によって将来利息をカットし、無理のない範囲での長期分割返済に応じてもらえる可能性が高まります。

住宅ローン以外にもカードローンなどの借金を抱えている場合

住宅ローンの返済に困っている方は、生活費の補填のためにカードローンやキャッシングを利用し、多重債務に陥っているケースが少なくありません。このような状況では、任意売却で住宅ローンの問題が解決しても、他の借金が残っていては根本的な生活再建には至りません。

任意売却はあくまで住宅ローンに関する手続きであり、他の借金には直接影響しません。そこで、任意整理を併用することで、住宅ローン以外の債務についても同時に整理します。整理対象を選べる任意整理の特性を活かし、任意売却で残った住宅ローンの残債務と、他のカードローンなどをまとめて交渉し、すべての負債について現実的な返済計画を立てることが可能になります。

任意売却と任意整理を併用する際の手続きの流れ

任意売却と任意整理を併用する場合、一般的に以下のステップで手続きが進められます。

まず、債務整理と不動産取引に詳しい弁護士や司法書士に相談します。専門家は、債務状況や資産、収入などを総合的に判断し、最適な解決策を提案します。正式に依頼すると、専門家は各債権者に受任通知を発送します。この通知が届けば、債務者本人への直接の督促や取り立てが停止し、一時的に返済を止めることができます。これにより、精神的な余裕を持って手続きの準備に専念できます。

1. STEP2：金融機関の同意を得て不動産の任意売却を開始

専門家は不動産会社と連携して不動産を査定し、その価格をもとに債権者である金融機関に任意売却の同意を求めます。競売よりも高い価格で売却でき、より多くの債権を回収できる見込みがあることを示すことが重要です。同意が得られれば、通常の不動産と同様に売却活動を開始します。任意売却であることは外部に知られずに進められるのが一般的です。

2. STEP3：不動産売却後、残債務額を確定させる

購入者が見つかり売買契約が成立すると、決済と物件の引き渡しが行われます。売却代金から仲介手数料や登記費用などの諸経費を差し引き、ローンの返済に充当します。この時点で、法的に支払うべき残債務の正確な金額が確定します。この金額が、次の任意整理交渉の対象となります。

3. STEP4：残債務と他の借金について任意整理の交渉を行う

確定した残債務と、他のカードローンなどの借金を合わせて、専門家が各債権者と和解交渉を開始します。債務者の家計状況に基づいた無理のない返済計画案（将来利息のカットと、元本の3年～5年での分割払い）を提示し、合意を目指します。すべての債権者と和解が成立すれば、その内容に基づいた返済がスタートします。

手続きを円滑に進めるためのタイミングと注意点

任意売却と任意整理の併用を成功させるには、いくつかの重要なポイントがあります。

任意売却後の残債務はどのように任意整理の交渉対象となるか

任意売却が完了し抵当権が抹消されると、住宅ローンの残債務は担保のない一般債権（無担保債権）に変わります。この債権は、銀行から保証会社や債権回収会社（サービサー）に譲渡されることが一般的です。

債権者の立場から見れば、無担保債権は回収が難しいリスクの高い債権です。そのため、任意整理の交渉では、他の消費者金融からの借金などと同列に扱われ、将来利息のカットや長期の分割返済といった柔軟な和解に応じてもらいやすくなります。債務者の誠実な返済意思を示すことで、生活再建に向けた有利な条件を引き出せる可能性が高まります。

任意売却と任意整理を併用するメリット・デメリット

併用のメリット：競売回避と残債務を含めた返済計画の具体化

任意売却と任意整理の併用には、生活再建に向けた多くのメリットがあります。

併用のデメリット：信用情報への登録と手続きの複雑さ

一方で、デメリットや注意すべき点も存在します。

連帯保証人がいる場合の同意取り付けと事前調整の重要性

住宅ローンに連帯保証人がいる場合、任意売却を進めるにはその全員の同意が必須です。任意売却後に残った債務は、主債務者だけでなく連帯保証人にも請求されます。この点を事前に誠実に説明し、理解を得ておかなければ、深刻なトラブルに発展する可能性があります。場合によっては、主債務者と連帯保証人が同時に債務整理を行う必要も出てくるため、専門家を交えた慎重な調整が求められます。

状況別：任意整理以外の債務整理方法との比較

残債務額が大きく返済計画が困難な場合：個人再生の検討

任意売却後の残債務が多額で、任意整理による3年～5年の分割返済では完済が困難な場合、個人再生が有効な選択肢となります。個人再生は裁判所を介する手続きで、認められれば借金の元本を約5分の1から10分の1に大幅に減額できます。任意整理が原則として利息カットのみであるのに対し、個人再生は元本そのものを法的に圧縮できる点が大きな違いです。ただし、手続きは厳格で、安定した収入があることが利用の条件となります。

返済能力が著しく低い場合：自己破産の検討

失業などにより収入が途絶え、継続的な返済がまったく見込めない場合は、自己破産を検討します。自己破産は、裁判所から免責許可を得ることで、税金などを除くすべての借金の支払い義務を免除してもらう手続きです。任意売却で不動産をあらかじめ処分しておくと、自己破産の手続きが簡略化され、費用や時間を抑えられる可能性があります。ただし、一定以上の価値がある財産は手放す必要があり、一部の職業に就けなくなる資格制限がある点に注意が必要です。

任意売却と任意整理に関するよくある質問

任意売却と任意整理の費用はそれぞれどのくらいかかりますか？

任意売却にかかる仲介手数料などの費用は、売却代金の中から支払われるため、事前に現金を用意する必要は基本的にありません。一方、任意整理を弁護士や司法書士に依頼する費用は、債権者1社あたり4万円～6万円程度が相場ですが、多くの事務所で費用の分割払いに対応しています。初回相談を無料としている事務所も多いので、まずは費用面も含めて相談してみましょう。

手続きは弁護士と司法書士、どちらに依頼すべきですか？

司法書士が代理人として交渉できるのは、個別の債権額が140万円以下の案件に限られます。住宅ローンの残債務は140万円を超えるケースがほとんどのため、債権額に制限なく対応できる弁護士に依頼するのが一般的です。不動産取引と複雑な債務整理が絡むため、権限の広さだけでなく、この分野での実務経験が豊富な専門家を選ぶことが重要です。

任意売却と任意整理をすると信用情報（ブラックリスト）にどのような影響がありますか？

住宅ローンを2～3ヶ月以上滞納した事実や、任意整理の手続きを行った事実が信用情報機関に事故情報として登録されます。これにより、登録が抹消されるまでの約5年～7年間は、新たにローンを組んだり、クレジットカードを作成したりすることができなくなります。しかし、返済に困っている時点で既に信用情報が悪化している可能性もあり、問題を先送りするよりは早期に手続きを完了させ、信用回復へのスタートを切る方が建設的です。

任意売却後の残債は、どのくらいの期間で分割返済するのが一般的ですか？

任意整理の交渉では、3年～5年（36回～60回）での分割返済を提案するのが一般的です。将来利息はカットされるため、返済を続ければ元本は着実に減っていきます。債務者の収入状況によっては、債権者との合意のうえで更に長期の分割返済が認められることもあります。重要なのは、無理なく継続できる返済計画を立てることです。もし長期でも完済の目処が立たない場合は、個人再生や自己破産を検討すべきサインとなります。

まとめ：任意売却と任意整理の併用で、総合的な生活再建を目指す

本記事では、任意売却と任意整理の違い、そして両者を併用する場合の手続きの流れや注意点について解説しました。任意売却は不動産に関わる住宅ローン問題を解決する有効な手段ですが、売却後の残債務や他の借金が残る場合、任意整理を組み合わせることで包括的な解決が可能になります。この併用手続きにより、競売を回避しつつ、将来利息をカットした無理のない返済計画を立て直すことができます。ただし、手続きは複雑で専門的な知識を要するため、一人で抱え込まず、まずは債務整理と不動産取引に精通した弁護士などの専門家へ早期に相談することが、ご自身の状況に合った最善の道を見つけるための第一歩です。

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