共有持分の買取価格相場｜計算方法と安くなる理由、高く売るためのポイントを解説

不動産の共有持分を所有しているものの、その特殊性から適正な売却価格がわからず、お悩みではないでしょうか。共有持分の売却価格は、単独所有の不動産とは異なり、権利の制約や売却先によって大きく変動します。この記事では、共有持分買取の価格相場や具体的な計算方法、価格が低くなる理由、そして相場より高く売却するための実践的な方法まで、網羅的に解説します。

共有持分買取の価格相場と計算方法

共有持分買取価格の基本的な計算式

共有持分の買取価格は、対象不動産全体の市場価値（時価）に、自身の持分割合を掛け合わせた金額が基準となります。しかし、共有持分は権利行使に制約があるため、この金額からさらに減額されるのが一般的です。具体的な計算式は「不動産全体の市場価格 × 持分割合 × 評価割合」となります。

この「評価割合」は、共有持分特有の流動性の低さやトラブルリスクを反映した減価率であり、売却先によって異なりますが、市場価格の3割から7割程度になるのが通例です。例えば、市場価格3,000万円の不動産で持分1/2を所有している場合、持分相当額は1,500万円です。しかし、専門業者に売却する際の評価割合が50%であれば、買取価格の目安は750万円となります。このように、単純な資産価値から一定の減額が行われる点が、単独所有不動産の売却との大きな違いです。

売却先①：他の共有者に売却する場合の価格目安

他の共有者への売却は、最も高値での取引を期待できる方法です。買主である共有者は、持分を買い増すことで不動産全体への支配権を強め、最終的には単独所有を目指せるという大きなメリットがあります。単独所有になれば、売却や建て替えなどを自己の判断で自由に行えるようになります。

このため、他の共有者が買主となる場合は、共有持分特有の減価は行われず、「不動産全体の市場価格 × 持分割合」という市場価格に近い水準で交渉が進む傾向にあります。ただし、相手方に十分な購入資金がない場合や、現状の共有状態に不満がない場合は、交渉が難航することもあります。不動産鑑定士による客観的な評価書を基に、権利集約によるメリットを論理的に説明することが、円滑な合意形成の鍵となります。

売却先②：専門の買取業者に売却する場合の価格目安

共有持分を専門に扱う買取業者に直接売却する場合、価格の目安は「市場価格 × 持分割合」の3割から5割程度となることが一般的です。買取業者は、取得後に他の共有者との交渉や法的手続きを通じて権利関係を整理し、再販することで利益を得ます。そのため、将来発生する弁護士費用や訴訟リスク、交渉コストなどをあらかじめ査定価格から差し引くため、買取価格は低くなる傾向にあります。

しかし、専門業者への売却には、価格面以外の大きなメリットがあります。

売却先③：不動産仲介で第三者に売却する場合の価格目安

不動産仲介会社を通じて一般の投資家などに売却する場合、価格の目安は「持分相当額の5割から7割程度」となります。買取業者への売却よりは高値が付く可能性がありますが、いくつかの注意点があります。

買主となる投資家は、主に以下のような目的で共有持分を取得します。

仲介による売却は、買い手を見つけるのに数ヶ月以上かかることもあり、現金化までの時間が長期化するリスクがあります。また、一般の居住希望者は買い手にならないため、買主は限定されます。さらに、成約時には売却価格に応じた仲介手数料が発生するため、最終的な手取り額を慎重に比較検討する必要があります。

共有持分の買取価格が市場価格より低くなる理由

権利行使に他の共有者の同意が必要なため

共有不動産の買取価格が市場価格より低くなる最大の理由は、民法上の権利の制約です。不動産全体を売却したり、建て替えたりする「変更行為」には共有者全員の同意が、第三者に賃貸するなどの「管理行為」には持分価格の過半数の同意が必要です。

共有持分のみを取得した買主は、単独では不動産の活用方針を自由に決定できません。このように、所有していても思い通りに利用できないという権利の不完全さが、資産価値を大きく下げ、市場価格からの大幅な減額につながる根本的な原因となっています。

他の共有者との潜在的なトラブルリスクがあるため

共有持分の買主は、取得と同時に他の共有者との共同所有関係に入ります。特に、相続や離婚が原因で共有状態になった不動産では、共有者間の感情的な対立が根深いケースが多く、将来的なトラブルが予想されます。

例えば、他の共有者が物件を不法に占有し続けたり、固定資産税などの費用負担を拒んだりする可能性があります。こうした紛争解決には、交渉や訴訟といった法的な手続きが必要となり、時間的・金銭的なコストがかかります。この潜在的な紛争リスクが、あらかじめ査定価格に織り込まれ、減額要因として反映されるのです。

買い手が限定され市場での需要が低いため

不動産市場の主な買い手である一般層は、自身が自由に居住・利用できる物件を求めています。共有持分は、常に他の共有者の存在を意識しなければならず、特定の部屋を独占的に使用する権利もないため、実需目的の買い手からは敬遠されます。

その結果、買い手はリスクを取ってリターンを狙う投資家や専門の買取業者に限定されます。買い手が極端に少ないという需給バランスの不均衡により、価格交渉において買い手が有利な立場となり、市場価格よりも大幅に低い水準で取引されることになります。

買取業者が負担する交渉コストや訴訟費用が価格に反映されるため

専門の買取業者が提示する価格には、取得後に発生が見込まれる様々なコストが反映されています。業者は、買い取った持分を元に、他の共有者との間で残りの持分の買取交渉や不動産全体の売却協議を行います。

この権利調整プロセスには、弁護士費用や不動産鑑定費用、土地の境界が不明確な場合の測量費用、さらには専門スタッフの人件費などがかかります。業者は、これらの将来的な支出と事業利益を確保する必要があるため、その分を仕入れ価格である買取価格から差し引きます。これが、買取価格が市場価格より低くなる直接的な要因の一つです。

買取価格を左右する主な査定ポイント

不動産自体の価値（立地・築年数・物件種別）

共有持分の査定価格も、その土台となるのは不動産自体のスペックです。立地（駅からの距離、周辺環境）、築年数（建物の構造と劣化状況）、物件種別（マンション、戸建て、土地など）といった基本的な要素が総合的に評価されます。

例えば、都心部の人気エリアにある築浅マンションであれば、共有持分であっても権利集約後の売却が見込みやすいため、評価は高くなります。逆に、郊外の築古木造戸建てなどは、不動産そのものの価値が低いため、持分の評価額も低くなります。

自身の持分割合と共有者の人数

所有している持分割合の大きさと共有者の人数も、査定価格を大きく左右します。持分割合が過半数を超えている場合、買主は取得後に賃貸などの管理行為を単独で決定できるため、権利の価値が高いと判断され、査定額が上がりやすくなります。

一方で、共有者の人数が多ければ多いほど、将来の合意形成が困難になるため、査定価格は下がる傾向にあります。特に、相続を繰り返して権利関係が複雑化している物件は、交渉コストが高くつくため、評価が著しく低くなる可能性があります。

不動産の利用状況（居住者の有無・賃貸状況）

不動産の現在の利用状況は、買主が取得後に直面するリスクや手間を測る上で重要なポイントです。

権利関係の複雑さ（住宅ローンの残債・抵当権の有無）

登記簿に記載されている権利関係も厳しくチェックされます。特に、不動産全体に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、売却は複雑になります。売却価格でローンを完済できない「オーバーローン」状態では、原則として売却自体が困難です。

また、他の共有者が自身の持分を担保に入れていたり、税金の滞納で持分が差し押さえられたりしている場合も、権利関係が複雑化し、将来の紛争リスクが高まるため、査定額は大幅に低下します。逆に、ローンが完済され、権利関係がクリーンな状態であれば、スムーズな取引が見込めるため減額要素はなくなります。

土地の境界が明確になっているか

土地付き不動産の場合、隣地との境界が確定しているかどうかが査定に影響します。土地家屋調査士による確定測量図や境界確認書が揃っていれば、隣地とのトラブルリスクが低いため、正当に評価されます。

しかし、境界杭がない、あるいは図面が存在しない未確定の土地は、将来の測量費用が買主の負担となるため、そのコスト分が査定価格から差し引かれます。境界を巡る紛争がすでに発生している場合は、さらに大きな減額要因となります。

【要注意】査定額の思わぬ減額要因となるケース

一般的な査定ポイント以外にも、専門家でなければ見落としがちな要因で査定額が大幅に下がることがあります。

共有持分を相場より高く売却するための具体的な方法

共有持分を専門に扱う買取業者に依頼する

共有持分を有利に売却するための第一歩は、共有持分を専門に扱う買取業者に相談することです。一般的な不動産会社は仲介が主業務であり、権利調整が複雑な共有持分の取り扱いには不慣れなため、リスクを過大評価して不当に低い査定額を提示したり、買取自体を断ったりすることがあります。

一方、専門業者は共有物分割請求訴訟などの法的手続きや共有者との交渉ノウハウが豊富です。リスクを正確に評価し、最適な解決策を見出すことができるため、一般の不動産会社よりも高値での買取が期待できます。

複数の買取業者から査定を取得し比較検討する

買取価格は業者の方針や資金力によって変動するため、必ず複数の業者から査定（相見積もり）を取得しましょう。一社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。

最低でも3社程度から査定を取り、提示された金額だけでなく、その算出根拠を詳しく確認することが重要です。他社の査定額を伝えることで価格競争を促し、より有利な条件を引き出せる可能性もあります。価格の高さに加え、担当者の専門性や対応の誠実さも比較し、総合的に信頼できる売却先を選びましょう。

事前に他の共有者との関係性を整理しておく

買取業者に売却する場合でも、事前に他の共有者との関係性を少しでも改善しておくことで、査定額が向上する可能性があります。業者が最も懸念するのは、取得後に他の共有者から一切の交渉を拒絶されるリスクです。

例えば、売却の意向を事前に伝えておく、あるいは最低限の事務連絡が取れる関係性を維持しておくだけでも、業者の交渉コストが下がると判断され、査定にプラスに働くことがあります。深刻な対立がある場合は無理に接触する必要はありませんが、共有者に関する情報をできるだけ正確に業者に提供することが、高値売却につながります。

可能であれば他の共有者と協力し不動産全体を売却する

共有持分を最も高く売却する究極の方法は、他の共有者全員と協力して不動産全体を一括で売却することです。この方法であれば、共有持分特有の減価は一切なく、単独所有の不動産と同様に市場価格で売却できます。

売却代金は持分割合に応じて分配すればよく、各共有者にとって経済的メリットが最も大きくなります。もし他の共有者と話し合いが可能であれば、専門家を交えて全体売却の利点を説明し、足並みをそろえることを目指すのが資産価値を最大化する最善の策です。

不動産鑑定士による評価を取得し交渉材料にする

高額な不動産や、共有者間で価格交渉が難航しそうな場合は、国家資格者である不動産鑑定士に依頼して「鑑定評価書」を取得するのも有効な手段です。不動産会社の査定と異なり、鑑定評価書は公的機関や裁判所でも通用する客観的で信頼性の高い価格の証明となります。

これを用意することで、買取業者に対して不当な値引きを防ぐ強力な交渉材料になるほか、他の共有者との価格協議においても、公平な基準として話し合いを円滑に進める助けになります。数十万円の費用はかかりますが、それ以上に売却価格が上がる可能性も十分にあります。

スムーズな査定・売却のために事前に準備すべき書類

査定依頼や売却手続きを円滑に進めるため、事前に以下の書類を準備しておくと、査定の精度が上がり、業者からの信頼も得やすくなります。

共有持分売却時にかかる税金と諸費用

譲渡所得税の計算方法と税率（短期・長期）

共有持分を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 − (取得費 ＋ 譲渡費用)」で計算します。

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。

相続で取得した持分の場合、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継げるため、多くは長期譲渡所得の対象となります。正確な取得費を証明する書類（購入時の契約書など）がないと、売却価格の5%しか取得費として認められず、税負担が重くなる可能性があるため注意が必要です。

登記手続きにかかる登録免許税と司法書士報酬

売買が成立すると、買主への所有権移転登記が必要です。この際に、法務局へ登録免許税を納付します。税額は原則として、不動産の固定資産税評価額の2%です。また、登記手続きは専門知識が必要なため、司法書士に依頼するのが一般的で、その司法書士報酬（数万円から十数万円程度）もかかります。

これらの登記費用は、契約上の特約がなければ買主が負担するのが商慣習ですが、売買契約時に負担者を明確に確認しておくことが重要です。

売買契約書に貼付する印紙税

不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税する義務があります。これを印紙税と呼びます。税額は契約金額によって異なり、例えば1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円です（2027年3月31日までの軽減措置適用後）。

契約書を売主用と買主用の2通作成する場合は、それぞれに印紙が必要です。なお、近年増えている電子契約の場合は、紙の契約書を作成しないため印紙税はかかりません。

買取業者への直接売却で不要になることが多い仲介手数料

仲介会社を通じて不動産を売却した場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。手数料の上限は法律で定められており、売却価格が400万円を超える場合は「（売却価格 × 3% + 6万円） + 消費税」となります。

一方、専門の買取業者に直接売却する場合は、業者が買主となるため仲介行為が存在しません。そのため、この仲介手数料が原則として不要になります。表面的な売却価格だけでなく、手数料などの諸費用を差し引いた最終的な手取り額でどちらが有利かを判断することが賢明です。

トラブルを回避する信頼できる共有持分買取業者の選び方

共有持分の買取実績が豊富か確認する

信頼できる業者を選ぶ上で最も重要な指標は、共有持分の買取実績です。この分野は、通常の不動産売買とは異なる高度な法的知識と交渉スキルが求められます。実績豊富な業者は、様々なトラブル事例を経験しており、困難な案件でも円滑に解決するノウハウを持っています。

業者のウェブサイトに掲載されている具体的な解決事例や、担当者が過去の類似案件について詳細に説明できるかなどを確認し、その専門性を見極めましょう。

査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

誠実な業者は、提示した査定額について、論理的で分かりやすい根拠を説明してくれます。「不動産全体の評価額はいくらか」「なぜその減価率が適用されるのか」「どのようなコストを見込んでいるのか」といった点を具体的に開示し、売主の疑問に丁寧に答える姿勢があるかを確認してください。

逆に、明確な根拠を示さずに高値だけを提示して契約を急がせたり、専門用語を並べて説明を濁したりする業者は、後から不当な減額を要求してくる可能性があるため注意が必要です。

弁護士など法律の専門家と連携体制があるか

共有持分の取引には、民法や不動産登記法などの法律問題が密接に関わります。そのため、業者選びの際には、不動産問題に精通した弁護士や司法書士との連携体制が整っているかを確認することが不可欠です。

専門家とのネットワークを持つ業者は、複雑な権利関係を正確に調査できるだけでなく、万が一法的な紛争が発生した場合でも適切に対応できます。これは、売主を将来のトラブルから守るための重要な安全装置となります。

強引な営業や契約を急がせる業者でないか見極める

資産の売却は重要な決断であり、十分な検討時間が必要です。「今決めないとこの価格では買い取れない」などと契約を急がせたり、他社と比較検討する時間を与えなかったりするような、強引な営業を行う業者は避けるべきです。

優良な業者は、売主の状況や不安に寄り添い、納得できるまで考える時間を与えてくれます。担当者の対応が丁寧か、売主の意思を尊重してくれるかなど、コミュニケーションを通じてその姿勢を見極め、安心して任せられるパートナーを選びましょう。

共有持分の売却に関するよくある質問

共有持分の売却に、他の共有者の同意は必要ですか？

いいえ、自分の持分のみを売却する場合、他の共有者の同意や承諾は一切不要です。民法で、各共有者は自身の持分を自由に処分する権利が保障されているためです。他の共有者から反対されていても、連絡が取れない状況でも、単独の意思で専門業者などに売却することが法的に可能です。ただし、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要になります。

買取業者はなぜ利益の出しにくい共有持分を買い取るのですか？

買取業者は、一般の人には難しい「権利の調整」を行う専門家だからです。安価に共有持分を仕入れた後、他の共有者と交渉して残りの持分を買い取ったり、共有物分割請求訴訟などの法的手続きを活用したりして、最終的に不動産を単独所有の状態に再生します。完全な所有権となった不動産は、一般市場で高く売却できるため、その差額が業者の利益となります。

他の不動産会社で買取を断られた持分でも売却できますか？

はい、売却できる可能性は非常に高いです。一般的な不動産会社が買取を断るのは、権利調整のノウハウがなく、再販の見通しが立たないためです。一方、共有持分を専門に扱う業者は、まさにそうした複雑な案件を解決することを事業としています。共有者が多数いる、共有者間が険悪であるといった難易度の高い物件こそ、専門業者の得意分野です。

査定を依頼したら必ず売却しなければいけませんか？

いいえ、査定を依頼したからといって、売却する義務は一切ありません。査定は、ご自身の持分に現在どれくらいの価値があるかを知るための情報収集の手段です。複数の業者から提示された査定額や提案内容を比較検討し、納得できなければ断って全く問題ありません。まずは気軽に相談し、現状を把握することから始めるのが良いでしょう。

まとめ：共有持分の適正価格を把握し、有利な売却を目指すために

本記事では、共有持分の買取価格相場や売却方法について多角的に解説しました。共有持分の価格は、権利の制約やトラブルリスクから市場価格より低くなるのが一般的ですが、売却先や交渉次第で手取り額は大きく変わります。最も高値を目指せるのは共有者全員での全体売却ですが、現実的には、迅速かつ確実に現金化できる専門業者への売却が有力な選択肢となります。まずは複数の専門業者に査定を依頼し、ご自身の持分の客観的な価値を把握することから始めましょう。そして、査定額の根拠をしっかりと比較検討し、納得のいく売却を実現してください。

Baseconnect株式会社
サイト運営会社

本メディアは、「企業が経営リスクを正しく知り、素早く動けるように」という想いから、Baseconnect株式会社が運営しています。当社は、企業取引や与信管理における“潜在的な経営リスクの兆候”を早期に察知・通知するサービス「Riskdog」も展開し、経営判断を支える情報インフラの提供を目指しています。

運営会社情報ページへ