共有持分のみのマンション売却は可能？3つの売却方法と手続き、税金、トラブル対処法を解説

共有名義のマンションや不動産の売却を検討する際、共有者全員の足並みがそろわず、計画が難航することは少なくありません。特に、早期に現金化したい、あるいは複雑な共有関係から抜け出したいといった理由から、「自分の持分だけを売却できないか」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。この記事では、共有名義マンションを売却する3つの方法、ご自身の持分のみを売却する際の具体的な手順や注意点、そして費用や税金、トラブル対処法までを網羅的に解説します。

共有名義不動産における「共有持分」とは

共有名義と共有持分の関係性

不動産の所有形態の一つである共有名義とは、一つの不動産を複数人で共同所有している状態を指します。一方、共有持分とは、その共有不動産に対して各共有者が持つ所有権の割合のことです。例えば、夫婦が共同で資金を出し合ってマンションを購入した場合や、親の遺産である不動産を兄弟姉妹で相続した場合などに共有名義の状態が発生します。

共有名義が不動産の「状態」を表すのに対し、共有持分はその状態における各人の権利の「量的割合」を示すものです。この権利は、土地や建物を物理的に分割して所有するものではなく、不動産全体に対して持分割合に応じた権利が及ぶという考え方です。したがって、持分が2分の1だからといって土地の半分を独占的に使えるわけではなく、不動産全体を利用する権利と、割合に応じた管理費用や税金の負担義務を負うことになります。

持分割合の確認方法と具体例

自身の正確な持分割合は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、その中の「権利部（甲区）」を確認することで把握できます。甲区には、共有者全員の氏名・住所とともに、各人の持分が「持分 何分の何」という形式で記載されます。

持分割合は、主に不動産の購入代金を出資した割合や、遺産相続における法定相続分に基づいて決まります。例えば、5,000万円の物件を夫が3,000万円、妻が2,000万円を負担して購入した場合、持分割合は出資比率に応じて夫が5分の3、妻が5分の2となります。この出資の実態と登記上の持分割合が異なると、差額分が贈与とみなされて贈与税が課される可能性があるため、実態に即した正確な登記が重要です。

共有持分で単独で行えること・できないことの範囲

共有不動産に関する行為は、民法上、その内容によって単独で行えるものと、他の共有者の同意が必要なものに分けられます。自身の共有持分を売却することは単独で行えますが、不動産全体に関わる行為には以下の通り制約があります。

共有名義マンションの売却方法3つの選択肢

ケース1：共有者全員の同意を得てマンション全体を売却する

共有名義の不動産を売却する上で、最も経済的メリットが大きい方法です。共有者全員が合意し、マンション全体を一つの物件として売却するため、市場価格での取引が期待できます。買主にとっても完全な所有権を得られるため、需要が高く、スムーズな売却につながりやすいです。

この方法を進めるには、まず共有者全員で売却の意思を固め、売却価格や時期、諸費用の負担割合といった条件について合意形成を図る必要があります。売買契約時には原則として共有者全員の立ち会いと署名・捺印が求められますが、委任状を用いて代表者が手続きを代行することも可能です。売却で得た代金は、諸経費を差し引いた後、各人の持分割合に応じて公平に分配します。共有者間の関係が良好であれば、資産価値を最大化できるこの方法を第一に検討すべきでしょう。

ケース2：自身の共有持分のみを第三者（専門の買取業者など）に売却する

他の共有者との合意形成が難しい場合や、個人の事情で早期に現金化したい場合には、自身の共有持分のみを売却するという選択肢があります。自己の持分権の処分は単独で行えるため、法律上、他の共有者の同意や承諾は一切不要です。

ただし、持分のみを購入しても不動産を自由に使用・収益できないため、一般の個人が買い手となることは稀です。主な売却先は、共有持分を専門に扱う買取業者となります。業者に売却するメリットは、迅速に現金化できる点や、他の共有者との面倒な交渉から解放される点です。一方で、売却価格は市場価格から算出した持分相当額よりも大幅に安くなる（一般的に市場価格の50%〜70%程度）というデメリットがあります。また、売却後は買取業者が新たな共有者となるため、残された共有者との間で新たなトラブルが発生する可能性も考慮する必要があります。

ケース3：他の共有者に自身の持分を売却、または他の共有者の持分を買い取る

共有者間で協力関係が築けるのであれば、特定の共有者に持分を集約させる方法も有効です。共有関係から抜けたい場合は他の共有者に自分の持分を買い取ってもらい、逆に不動産を単独所有したい場合は他の共有者の持分を買い取ります。

この方法は、見知らぬ第三者が介入しないため、安心して取引を進められるメリットがあります。しかし、持分を買い取る側には十分な資金力が必要となり、住宅ローンを利用する際の手続きが複雑になる場合があります。また、親族間での売買では価格交渉が難航しやすく、市場価格から著しく低い金額で取引すると贈与税の課税対象となるリスクもあるため注意が必要です。トラブルを避けるためにも、不動産会社などの専門家による査定価格を基に、公正な条件で取引することが重要です。

共有持分売却の具体的な手続き・流れを6ステップで解説

まず、法務局で不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の権利関係を正確に確認します。権利部（甲区）で共有者全員の氏名とそれぞれの持分割合を把握し、乙区で住宅ローンなどの抵当権が設定されていないかを確認します。相続登記や住所変更登記が未了の場合は、売却手続きの前に済ませておく必要があります。

1. ステップ2：共有者間で売却方針を協議し合意形成を図る

不動産全体を売却する場合は、共有者全員で売却の目的、希望価格、時期、諸費用の分担などを話し合い、合意を形成します。後のトラブルを避けるため、合意内容は書面に残しておくのが賢明です。自身の持分のみを売却する場合、法的な同意は不要ですが、人間関係を考慮し、可能であれば事前にその意思を他の共有者に伝えておくとよいでしょう。

2. ステップ3：不動産会社に査定を依頼し売却価格の目安を知る

売却方針が固まったら、不動産会社に査定を依頼します。適正な市場価格を把握するため、複数の会社に査定を依頼し、提示された査定額や売却戦略を比較検討することが重要です。持分のみの売却を検討する場合は、共有持分の取り扱いに特化した専門の買取業者に査定を依頼すると、より現実的な買取価格を知ることができます。

3. ステップ4：媒介契約または買取契約を締結する

不動産全体を売却する場合は、売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。共有者全員が契約者となるのが原則です。一方、専門業者に持分のみを直接売却する場合は、媒介契約ではなく、業者と直接売買契約の交渉を行います。

4. ステップ5：売買契約の締結と必要書類の準備

買主が見つかったら、売買契約を締結します。不動産全体の売却では、共有者全員が契約書に署名・捺印します。契約に際しては、以下の書類などが必要となるため、事前に準備を進めます。

1. ステップ6：決済・引き渡しと所有権移転登記

契約で定めた日に、買主から売買代金全額を受け取る「決済」と、物件の鍵などを渡す「引き渡し」を同時に行います。この日、司法書士が法務局で所有権移転登記を申請し、名義が買主に移転します。売却代金は、仲介手数料などの諸費用を支払った後、持分割合に応じて各共有者に分配されます。

共有持分売却にかかる費用と税金の内訳

仲介手数料・登記費用・印紙税などの諸費用一覧

不動産売却時には、売却代金から差し引かれる諸費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

売却益に対する譲渡所得税の計算方法と税率

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で算出します。

`譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)`

この譲渡所得に対して、不動産の所有期間に応じた税率が適用されます。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。

居住用財産の3,000万円特別控除は共有者それぞれが適用可能か

自身が住んでいるマイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例があります。この特例は、共有者それぞれが適用要件を満たしていれば、各人が最大3,000万円の控除を受けることが可能です。

例えば、夫婦共有名義で共に居住していた家を売却した場合、夫婦それぞれが控除を適用できれば、合計で最大6,000万円まで譲渡所得から控除できます。ただし、単に持分を所有しているだけでなく、実際にその物件に居住していたことが要件となるため、適用可能かどうかは個別に確認が必要です。この特例を受けるには確定申告が必須です。

法人が共有者である場合の税務上の特有の留意点

共有者の中に法人が含まれる場合、税金の取り扱いが個人とは異なります。個人に課されるのは所得税ですが、法人の場合は法人税の対象となります。

法人の場合、持分売却による譲渡益は事業の他の損益と合算され、その事業年度の所得全体に対して法人税が課されます。個人のように所有期間の長短によって税率が変わることはありません。また、関連会社間での取引や、持分を無償または著しく低い価格で譲渡した場合には、寄付金認定や受贈益の計上など、個人間取引にはない複雑な税務処理が必要となるため、税理士などの専門家への相談が不可欠です。

共有持分売却における注意点と典型的なトラブル対処法

注意点1：共有持分のみの売却は市場価格より割安になる傾向

自身の持分のみを第三者に売却する場合、その価格は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」で計算した理論値よりも大幅に低くなるのが一般的です。購入者にとって、不動産全体を自由に利用・処分できないという大きな制約があるためです。また、買取業者は将来的に他の共有者と交渉するコストやリスクも価格に織り込むため、市場価格の50%〜70%程度、場合によってはそれ以下になることもあります。スピードや共有関係からの離脱を優先する代償として、価格面での不利は避けられないと認識しておく必要があります。

注意点2：売却代金の配分や諸費用の負担割合で揉めやすい

不動産全体を売却できたとしても、その後の金銭の分配でトラブルになるケースが少なくありません。売却代金は、原則として持分割合に応じて厳密に配分する必要があります。特定の共有者に多く分配すると、その差額が贈与とみなされ贈与税が発生するリスクがあります。また、仲介手数料や登記費用などの諸経費の負担割合についても、事前に全員で合意し、書面で確認しておくことが紛争予防につながります。

トラブル事例：共有者の一人が売却に反対・非協力力的である場合

共有者の一人でも売却に反対すれば、不動産全体の売却はできません。話し合いが平行線をたどる場合は、以下の対処法が考えられます。

トラブル事例：共有者が行方不明または連絡が取れない場合

共有者の中に行方不明者がいると、全員の同意が必要な全体売却は不可能です。このような場合、従来は家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる必要がありましたが、近年の民法改正により新たな制度が創設され、対応しやすくなりました。裁判所の許可を得ることで、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得したり、その持分を含めて第三者に売却したりすることが可能になっています。

最終手段としての「共有物分割請求訴訟」とは

当事者間の話し合いによる解決がどうしても不可能な場合、裁判所に共有状態の解消を求める「共有物分割請求訴訟」を提起することができます。これは共有者に認められた権利であり、訴えが提起されると、裁判所は以下のいずれかの方法で分割を命じます。

訴訟には時間と費用がかかり、特に換価分割（競売）になると市場価格より安くなるリスクがあるため、あくまで最終手段と位置づけられます。

トラブル予防策としての「共有者間合意書」作成のポイント

将来のトラブルを未然に防ぐためには、共有関係が始まった段階で「共有者間合意書」を作成しておくことが非常に有効です。この合意書に、不動産の管理や処分に関するルールを明記しておくことで、いざという時の指針となり、紛争を回避しやすくなります。

共有持分の売却に関するよくある質問

共有持分の売却価格は、通常の市場価格と比べてどのくらいになりますか？

共有持分のみを専門の買取業者などに売却する場合、その価格は「不動産全体の市場価格 × 持分割合」で算出される金額よりも大幅に安くなる傾向があり、一般的にはその50%～70%程度が目安とされています。これは、購入者が不動産を自由に利用できないことや、将来的な交渉リスクなどが価格に反映されるためです。一方で、他の共有者に売却する場合は、より市場価格に近い公正な価格で取引されることもあります。

共有名義のマンション売却で利益が出た場合、確定申告はどのように行いますか？

共有不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告は共有者それぞれが個別に行う必要があります。売却代金や取得費、譲渡費用などを各自の持分割合に応じて按分し、自身の譲渡所得を計算して申告します。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、要件を満たす各共有者がそれぞれ申告手続きを行わなければなりません。

共有持分のみを売却した場合、残された他の共有者にはどのような影響がありますか？

あなたの持分を購入した買取業者などが、新たな共有者として加わります。多くの場合、業者は事業として持分を取得しているため、残された共有者に対して、業者自身の持分を買い取るよう交渉してきたり、逆に残りの共有者の持分を買い取らせてほしいと提案してきたりします。交渉がまとまらない場合は、共有物分割請求訴訟を提起して、最終的に不動産全体の売却（競売）を求めてくる可能性もあります。

売却に反対する共有者がいる場合、共有物分割請求訴訟は有効な手段ですか？

はい、当事者間の話し合いで行き詰まった場合には、法的な強制力をもって共有関係を解消できる有効な最終手段です。訴訟を提起すれば、裁判所が必ず何らかの分割方法を決定するため、膠着状態を打開することができます。ただし、解決までに半年から1年以上の時間がかかること、弁護士費用が必要になること、最終的に競売となり市場価格より安く売却されるリスクがあることなどを理解した上で慎重に検討する必要があります。

まとめ：共有持分売却は状況に応じた最適な方法の選択が重要

共有名義マンションの売却には、共有者全員の同意のもとで全体を売却する方法が最も経済的ですが、それが困難な場合でもご自身の持分のみを第三者に売却することは可能です。全体売却は市場価格での取引が期待できる一方、持分のみの売却は迅速に現金化できる反面、価格が割安になるという特徴があります。どちらの方法を選択するにせよ、まずは登記事項証明書で正確な権利関係を把握し、売却にかかる費用や譲渡所得税などの税金について理解しておくことが不可欠です。共有者間の意見がまとまらない場合は、持分の買取交渉や、最終手段である共有物分割請求訴訟といった法的手段も視野に入ります。ご自身の状況に合った最善の選択をするため、まずは不動産の専門家や弁護士に相談し、具体的なアドバイスを求めることから始めましょう。

Baseconnect株式会社
サイト運営会社

本メディアは、「企業が経営リスクを正しく知り、素早く動けるように」という想いから、Baseconnect株式会社が運営しています。

当社は、日本最大級の法人データベース「Musubu」において国内1200万件超の企業情報を掲げ、企業の変化の兆しを捉える情報基盤を整備しています。

加えて、与信管理・コンプライアンスチェック・法人確認を支援する「Riskdog」では、年間20億件のリスク情報をAI処理、日々4000以上のニュース媒体を自動取得、1.8億件のデータベース等を活用し、取引先の倒産・不正等の兆候の早期把握を支援しています。

運営会社情報ページへ