2026.02.13

ホテルの競売物件｜取得手続きの流れとメリット・リスクを解説

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ホテル事業への投資において、競売物件は市場価格より安価に取得できる可能性があるため、魅力的な選択肢となり得ます。しかし、その手続きは一般の不動産取引と大きく異なり、占有者や設備のコンディションなど、特有のリスクを伴うため専門的な知識が不可欠です。この記事では、ホテルが競売に出される背景から、物件の探し方、入札手続き、落札後の事業開始までの実務、そしてメリット・デメリットまでを体系的に解説します。

ホテルが不動産競売にかけられる主な理由
ホテルを競売で取得するメリットとデメリット
ホテル競売物件の情報収集と探し方のポイント
入札から物件引渡しまでの競売手続きの流れ
ホテル落札後に必要な事業開始までの重要手続き
競売・M&A・任意売却の比較とそれぞれの特徴
- 取得価格と手続きの透明性における比較
- 事業運営や従業員の承継に関する違い
ホテルの競売に関するよくある質問
まとめ：競売によるホテル取得を成功させるための重要ポイント

ホテルが不動産競売にかけられる主な理由

経営不振や資金繰りの悪化による債務不履行

ホテル事業は多額の借入金を伴うことが多く、景気変動などで売上が低迷すると、返済が困難になることがあります。債務者であるホテル運営会社が返済を滞納すると、債権者である金融機関は担保不動産であるホテルを差し押さえ、競売を申し立てます。これが、ホテルが競売にかけられる最も一般的な理由です。

債務不履行から競売に至る流れ

ホテル事業の売上低迷などにより、金融機関への借入金返済が滞る。
返済の遅延が数ヶ月続くと、債務者は分割で返済する権利（期限の利益）を失う。
債務者は残りの債務全額の一括返済を求められる。
一括返済が不可能な場合、債権者（金融機関）は担保となっているホテル不動産の抵当権を実行する。
債権者が裁判所へ競売を申し立て、担保不動産競売の手続きが開始される。

担保不動産の任意売却が不調に終わった場合

債務返済が困難になった場合、競売を回避するために、まず任意売却が検討されます。任意売却は、債権者の合意のもとで一般市場に近い形で売却する方法で、競売よりも高値で売れる可能性があります。しかし、利害関係者全員の同意が得られない場合や、期間内に買い手が見つからない場合は不成立となり、最終的に競売手続きへ移行します。

任意売却が不調となる主なケース

売却価格や配当の割合について、すべての債権者の合意が得られない。
販売活動を行ったものの、期間内に買い手が見つからない。
税金の滞納などによる差押えが登記されており、売却代金で解消できない。

相続問題や事業承継の失敗に伴う換価処分

債務不履行以外にも、資産を現金化する「換価」を目的として競売が利用されることがあります。例えば、ホテルオーナーの相続時に、不動産を公平に分割するために売却して現金化する形式的競売がこれにあたります。また、後継者不在などで事業継続が困難になった際に、資産整理の一環として競売にかけられるケースもあります。

換価処分を目的とする競売の例

遺産分割: 相続人間で遺産分割協議がまとまらず、不動産を売却して現金で分配するため（形式的競売）。
事業承継の失敗: 後継者不在などで事業継続が困難となり、資産を整理・現金化するため。
共有物分割: 複数の所有者で共有している不動産を分割するため、売却して代金を分配する。

ホテルを競売で取得するメリットとデメリット

【メリット】市場価格より安価に取得できる可能性

競売物件の最大のメリットは、一般市場の相場より割安に取得できる可能性がある点です。売却基準価額は、様々なリスクを考慮して市場価格よりも低く設定されることが多く、一般的には市場価格の5割から7割程度で落札できるケースも見られます。初期投資を抑えられるため、その分をリノベーション費用などに充て、高い収益性を目指すことが可能です。

競売物件が割安になる理由

事前の内覧が原則としてできない。
物件に欠陥があっても売主の責任を問えない（契約不適合責任の免責）。
占有者がいる場合、立ち退き交渉などの手間と費用がかかる可能性がある。

【メリット】一般市場には出回らない希少な物件の取得機会

競売市場には、一般の不動産市場には流通しないような希少性の高い物件が出ることがあります。例えば、経営破綻した老舗旅館や、権利関係が複雑でこれまで市場に出てこなかった好立地のホテルなどです。公的な手続きを経て抵当権などが抹消され、権利関係が整理された状態で所有権を取得できるため、独自のノウハウを持つ事業者にとっては大きなビジネスチャンスとなり得ます。

競売ならではの取得機会

一般の不動産市場には流通しにくい、老舗旅館や特殊な事情を持つホテルが出ることがある。
独自の再生ノウハウがあれば、他社と競合しにくい物件を安価に取得し、事業化できる可能性がある。
競売手続きを通じて、抵当権などの複雑な権利関係が整理された状態で所有権を取得できる。

【デメリット】占有者や複雑な権利関係を引き継ぐリスク

競売で物件を落札しても、前の所有者や賃借人がそのまま居座っている「占有リスク」があります。特に、正当な賃借権を持つテナントがいる場合、買受人は賃貸人としての地位を引き継ぐため、立ち退きを求めることは困難です。不法占拠者の場合は、裁判所に引渡命令を申し立て、強制執行を行う必要があり、解決までに多大な時間と費用がかかる可能性があります。

【デメリット】契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責される点

一般の不動産売買と異なり、競売では物件に雨漏りや設備の故障といった物理的な欠陥（瑕疵）が見つかっても、売主である元の所有者の責任を問うことはできません。これは、競売においては、原則として契約不適合責任が免責されるものと解されているためです。落札後に発覚した重大な欠陥の修繕費用は、すべて買受人の自己負担となるため、入札価格には修繕リスクを織り込む必要があります。

【デメリット】内覧が原則できず、物件内部の確認が困難

競売物件は、入札前に内部を直接確認する「内覧」が原則としてできません。物件の状況を把握するための主な情報源は、裁判所が公開する「物件明細書・現況調査報告書・評価書」の3つの書類（通称3点セット）に限られます。写真や記述から推測するしかないため、リフォーム費用が想定以上に膨らむリスクを伴います。

物件確認における制約

内部状況の確認は、裁判所が提供する資料（3点セット）の写真や記述に限定される。
設備の劣化具合や内装の状態を直接確認できないため、リフォーム費用が想定以上にかかるリスクがある。
鍵の引き渡しは行われず、代金納付後に買受人自身で開錠の手配をする必要がある。

ホテル競売物件の情報収集と探し方のポイント

不動産競売物件情報サイト（BIT）の基本的な使い方

競売物件の情報収集は、最高裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト（BIT）」を利用するのが基本です。このサイトでは、全国の裁判所が扱う競売物件の情報を誰でも無料で閲覧できます。過去の売却結果も検索できるため、地域の相場観を養う上でも役立ちます。

BITの基本的な利用手順

トップページから物件を探したい地域の裁判所を選択する。
物件種別（建物など）やその他の条件を指定して検索する。
一覧から関心のある物件を選び、詳細画面で物件情報や入札期間を確認する。
必要に応じて、物件明細書・現況調査報告書・評価書（3点セット）をダウンロードする。

「3点セット」から読み解くべき物件情報と注意点

BITで入手できる「3点セット」は、競売物件の状況を把握するための最も重要な資料です。これらの書類を精査し、権利関係や物理的な状況、評価額の根拠などを正確に読み解くことが、適切な入札価格を判断する上で不可欠です。

書類名	主な確認項目
物件明細書	買受人が引き継ぐ権利（賃借権など）の有無、法定地上権の成否
現況調査報告書	占有者の状況、建物の内外の状況（写真付き）、管理費の滞納状況
評価書	不動産鑑定士による評価額、算出根拠、法的な規制、インフラの状況

「3点セット」の構成と主な確認項目

現地調査で確認すべき事項（建物の外観・周辺環境）

3点セットの情報は調査時点のものであるため、入札前には必ず現地に赴き、自身の目で現状を確認することが重要です。建物外部の劣化状況や、ホテルとしての事業性に関わる周辺環境を調査することで、資料だけでは分からないリスクや価値を発見できます。

現地調査の主なチェックポイント

建物外部: 外壁のひび割れ、塗装の劣化、屋上の防水層の状態など、目視で確認できる損傷。
周辺環境: 最寄り駅からのアクセス、周辺の商業施設や競合施設の有無、騒音や悪臭などの嫌悪施設。
時間帯による変化: 昼間だけでなく、夜間の人通りや街の雰囲気を把握し、ホテルの集客への影響を評価する。

設備のコンディションを推測するための調査ポイント

ホテル事業の成否は設備のコンディションに大きく左右されますが、内部を確認できない競売では、限られた情報から状態を推測する必要があります。現況調査報告書の写真や、外部から確認できる設備、共用部の管理状態などから、メンテナンス状況を類推し、修繕費用を見積もることが求められます。

設備状態を推測する手がかり

現況調査報告書: 添付写真から内装の汚れや傷み、設備の旧式度合いなどを読み取る。
外部設備: 給湯器や空調の室外機などの製造年や錆、劣化状況を確認する。
共用部の管理状態: ゴミ置き場や植栽などが手入れされているかを確認し、全体のメンテナンス状況を推測する。

入札から物件引渡しまでの競売手続きの流れ

期間入札の公告から保証金の振込・入札まで

競売は、定められた期間内に入札を行う「期間入札」方式で進められます。参加するには、まず売却基準価額の2割以上の保証金を裁判所に納付し、必要書類を揃えて入札書を提出します。一度提出した入札書は修正や撤回ができないため、慎重な手続きが必要です。

入札までの手順

入札期間の約2週間前に公告される内容を確認する。
売却基準価額の2割以上に相当する保証金を、指定された方法で裁判所に納付する。
入札書に必要事項を記入し、保証金の振込証明書などと共に、入札期間内に執行官へ提出する。

開札と売却許可決定の公告

入札期間が終了すると、指定された日時に裁判所で開札が行われ、最も高い価格を提示した入札者が「最高価買受申出人」となります。その後、裁判所が審査を行い、法的な問題がなければ「売却許可決定」が出され、これが確定することで買受人としての地位が正式に決まります。

開札から売却許可確定までの流れ

開札期日に裁判所で開札が実施され、最高額の入札者が最高価買受申出人となる。
開札から約1週間後、裁判所の審査を経て売却許可決定が出される。
利害関係者からの不服申立て（執行抗告）がなければ、決定から約1週間で売却許可が確定する。

売却代金の納付と所有権の移転

売却許可決定が確定すると、裁判所から代金納付期限が通知されます。買受人は、期限内に保証金を差し引いた残代金を一括で納付します。代金が完納された時点で、物件の所有権は買受人に移転します。所有権移転登記は、買受人の手続きを待たずに裁判所書記官が法務局へ嘱託して行います。

代金納付と所有権移転の流れ

売却許可決定が確定後、裁判所から代金納付期限通知書が送付される。
指定された期限内に、入札額から保証金を差し引いた残代金を一括で納付する。
代金納付と同時に物件の所有権が買受人に移転し、裁判所書記官が法務局へ所有権移転登記を嘱託する。

物件の引渡し命令申立てと占有者への対応

所有権が移転しても、物件に前の所有者などが居座っている場合、法的な手続きを踏まずに強制的に退去させることはできません。まずは任意での立ち退き交渉を行い、応じない場合は裁判所に引渡命令を申し立てます。それでも退去しない場合は、引渡命令を根拠に強制執行を申し立て、法的に物件の引渡しを受けることになります。

占有者への対応手順

まずは占有者と直接交渉し、任意での立ち退きを求める。
交渉が不調に終わった場合、代金納付から6ヶ月以内に裁判所へ引渡命令を申し立てる。
引渡命令が確定しても退去しない場合、その命令を債務名義として、執行官に強制執行を申し立てる。

ホテル落札後に必要な事業開始までの重要手続き

旅館業営業許可の新規取得手続き

競売でホテルを取得しても、前経営者の旅館業営業許可は自動的には引き継がれません。営業許可は人に対して与えられる「対人許可」であるため、買受人は新たに管轄の保健所に許可申請を行う必要があります。申請から許可取得までには数ヶ月を要することもあるため、事業計画には時間的な余裕を見ておくことが重要です。

所有権移転登記とその他関連登記の申請

競売による所有権移転登記は、代金納付後に裁判所からの嘱託で行われますが、登録免許税などの費用は買受人が負担します。この嘱託登記により、従前の抵当権や差押えなどは職権で抹消され、クリーンな権利状態で登記されます。金融機関から融資を受けて物件を取得する場合は、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行う手続きも可能です。

消防法・建築基準法など関連法規への適合状況の確認と対応

ホテルとして営業するには、旅館業法だけでなく、建築基準法や消防法など関連法規の基準をすべて満たす必要があります。特に古い物件は現行の基準に適合していない可能性があるため、落札後は速やかに建築士や消防設備士などの専門家による調査を行い、必要に応じて是正工事や設備の更新を実施しなければなりません。

旧運営会社の従業員や予約客への対応実務

競売は資産の売買であり事業譲渡ではないため、旧運営会社の従業員との雇用契約や、宿泊予約などを引き継ぐ法的な義務はありません。しかし、事業の円滑な再開や地域での評判を考慮すれば、経験豊富な従業員を再雇用したり、予約客に丁寧に事情を説明して再予約を促したりするなど、実務的な配慮が求められます。

競売・M&A・任意売却の比較とそれぞれの特徴

取得価格と手続きの透明性における比較

ホテルのような事業用不動産を取得する方法は、競売以外にM&Aや任意売却もありますが、それぞれ価格水準と手続きの性質が大きく異なります。

取得価格の傾向

競売: 市場価格の5割～7割程度が目安となり、最も安価に取得できる可能性がある。
M&A: 不動産価値に加えて事業価値（のれん）も評価対象となるため、最も高額になる傾向がある。
任意売却: 市場価格に近い価格帯となり、競売と一般市場の中間的な水準となる。

手続きの透明性

競売: 裁判所が主導する法的な手続きであり、進行や結果が公開されるため透明性が非常に高い。
M&A: 当事者間の秘密保持契約のもとで交渉が進められるため、手続きは非公開となる。
任意売却: 債権者との交渉が必要だが、一般の不動産取引に準じた手続きで進められ、一定の透明性が確保される。

事業運営や従業員の承継に関する違い

取得方法によって、運営ノウハウや人材、許認可などを引き継げる範囲が異なります。事業の継続性を重視する場合は、この違いを理解しておくことが重要です。

事業・権利の承継範囲

競売: 不動産（モノ）の所有権のみを取得するため、従業員の雇用や旅館業の営業許可は一切承継されない。
M&A: 会社や事業そのものを引き継ぐため、従業員の雇用、各種契約、営業許可などが包括的に承継される。
任意売却: 原則として資産の売買だが、当事者間の合意（特約）により、事業譲渡の要素を加えて従業員などを引き継ぐことも可能。

リスクとリターンのバランス

競売: ハイリスク・ハイリターン。物件の瑕疵や占有者の問題などを自力で解決する必要があるが、成功すれば大きな利益が期待できる。
M&A: ローリスク・ミドルリターン。取得コストは高いが、運営基盤をそのまま引き継げるため、安定した事業開始と早期の収益化が見込める。
任意売却: ミドルリスク・ミドルリターン。競売よりリスクを抑えつつ、一般市場より割安に取得できる可能性があるバランス型の選択肢。

ホテルの競売に関するよくある質問

競売で落札したホテルは、すぐに営業を再開できますか？

いいえ、原則としてすぐには再開できません。旅館業の営業許可は、建物ではなく営業者個人（または法人）に与えられる対人許可です。そのため、競売で所有権を取得しても許可は承継されず、買受人が新たに管轄の保健所に申請し、施設の検査を経て許可を取得する必要があります。

前所有者のリース契約などの債務は引き継ぐ必要がありますか？

いいえ、引き継ぐ法的な義務はありません。競売は不動産の売買であり、前所有者が結んでいた厨房機器や家具などのリース契約は、不動産とは別個の契約です。これらの動産を継続して使用したい場合は、リース会社と新たに契約を結び直す必要があります。

温泉旅館の場合、温泉権（温泉を利用する権利）も引き継がれますか？

温泉権が不動産の従たる権利として一体で評価され、競売の対象に含まれている場合は引き継がれます。しかし、権利の帰属が複雑なケースもあるため、入札前に評価書などの「3点セット」を精査し、温泉権の取扱いを十分に確認することが不可欠です。

落札価格以外にどのような諸費用が発生しますか？

落札代金の他に、様々な諸費用が発生します。特に修繕費や占有者対応費用は想定外に膨らむ可能性があり、事前に余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。

落札価格以外に発生しうる主な費用

税金: 登録免許税、不動産取得税、固定資産税など。
占有者対応費用: 立退き交渉にかかる費用（立退料）、強制執行の申立て費用。
物件関連費用: 残置物撤去費用、リフォーム・修繕費用、滞納されていた管理費や光熱費。

競売物件の購入で金融機関の融資は利用できますか？

はい、利用できます。ただし、通常の不動産ローンとは異なり、事前の準備が必要です。民事執行法第82条2項の申出という制度を利用し、代金納付と同時に抵当権設定登記を行うことで融資実行が可能となります。そのためには、入札前に金融機関の融資内諾を得て、裁判所に申出書を提出しておく必要があります。

まとめ：競売によるホテル取得を成功させるための重要ポイント

競売によるホテル取得は、市場価格より安価に物件を手に入れられる大きなメリットがある一方で、内覧不可、契約不適合責任免責、占有者リスクといった特有の課題も抱えています。成功の鍵は、BITで公開される「3点セット」を徹底的に読み込み、現地調査を通じて物件のリスクを正確に評価することにあります。入札から引渡しまでの法的手続きを理解し、落札後には旅館業許可の新規取得や関連法規への適合が必須となることも忘れてはなりません。競売のハイリスク・ハイリターンな特性をM&Aや任意売却と比較し、自社の事業戦略に最も適した方法を慎重に選択することが重要です。