実家が競売に…！回避するための対処法と子どもができること

突然、親が所有する実家が競売にかけられると知り、どうすればよいか分からず強い不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。専門知識がない中で、ご自身で解決策を見つけるのは非常に困難です。この記事では、実家の競売を回避するための具体的な対処法と、状況に応じた最適な選択肢、そして相談すべき専門家について分かりやすく解説します。冷静に情報を整理し、ご家族にとって最善の道を見つけるための一歩としてご活用ください。

実家が競売にかけられる主な3つの原因

原因1：住宅ローンの返済滞納

最も一般的な原因は、住宅ローンの返済が滞ることです。滞納が3ヶ月から6ヶ月程度続くと、債務者は分割で返済する権利（期限の利益）を失い、金融機関から残債の一括返済を求められます。一括返済が不可能だと、保証会社が債務者に代わって金融機関へ返済（代位弁済）し、債権が保証会社に移ります。

その後、保証会社は債権を回収するため、裁判所に競売を申し立てます。この申し立てが受理されると「競売開始決定通知」が届き、放置すれば実家は強制的に売却されてしまいます。

原因2：固定資産税などの税金の滞納

住宅ローンを完済していても、固定資産税や都市計画税などの税金を滞納すると、実家が差し押さえられ、最終的に売却される可能性があります。税金の滞納による処分は「滞納処分」と呼ばれ、一般的な債権回収とは異なり、裁判所の判決などを経ずに役所の権限で不動産を差し押さえることが可能です。

自治体からの督促に応じずにいると、財産調査の後に不動産が差し押さえられます。差し押さえられた不動産は「公売」という手続きで売却され、その代金が滞納税に充当されます。公売は競売よりも手続きが早く進むケースがあるため、督促状が届いた時点で速やかに役所の窓口へ相談することが重要です。

原因3：実家を担保にした借入金の返済滞納

住宅ローン以外の借金が原因で実家が競売にかけられることもあります。主なケースは以下の通りです。

いずれの場合も、返済が滞れば債権者は法的手続きを経て不動産を差し押さえ、競売にかけることが可能です。

実家の競売を回避するための具体的な対処法

任意売却：市場価格に近い条件での売却を目指す

任意売却とは、債権者（金融機関など）の合意を得て、一般の不動産市場で実家を売却する方法です。競売よりも有利な条件で売却できる可能性が高く、残債務をより多く圧縮できる点が最大のメリットです。

ただし、任意売却は競売の入札が開始される前に買主を見つけ、すべての手続きを完了させる必要があります。時間的な制約が厳しいため、迅速な判断と行動が求められます。

個人再生：裁判所の手続きを通じて競売を中止する

個人再生は、裁判所の認可を得て借金を大幅に減額し、原則3年（最長5年）で分割返済していく債務整理手続きです。この手続きで「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用すれば、住宅ローンはそのまま返済を続け、家を手放すことなく他の借金だけを整理できます。

競売手続きが始まっていても、裁判所に申し立てることで競売を中止させられる可能性があります。ただし、利用するには以下の条件を満たす必要があり、専門家との相談が不可欠です。

親族間売買：子どもなど親族が実家を買い取る

親族間売買とは、子どもなどの親族が買主となって実家を買い取り、その売却代金で住宅ローンを一括返済する方法です。所有権は親族に移りますが、元の所有者は賃料を支払うなどして住み続けることが可能です。愛着のある家を第三者に渡さずに済み、将来的に買い戻す道も残せます。

しかし、この方法には特有の難しさがあります。

リースバック：売却後も賃貸として実家に住み続ける

リースバックは、不動産会社や投資家に実家を売却し、同時にその買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も賃貸住宅として住み続ける仕組みです。売却代金で住宅ローンを完済でき、まとまった資金が手元に残る場合もあります。

引っ越しの必要がなく生活環境を変えずに済むため、特に高齢の親の負担を減らしたい場合に有効です。ただし、メリットとデメリットを慎重に比較検討する必要があります。

どの対処法を選ぶべきか？家族の状況に合わせた判断基準

どの対処法が最適かは、家族の経済状況や「実家に住み続けたいか」という希望によって異なります。それぞれの方法のメリットとデメリットを理解し、冷静に判断することが重要です。

いずれの方法も時間的な制約があるため、専門家と相談の上、早急に方針を決める必要があります。

競売回避に向けて相談すべき専門家と適切なタイミング

相談のタイミングは「競売開始決定通知」が届いた直後

競売を回避するための相談は、早ければ早いほど選択肢が多くなります。しかし、最終的なタイムリミットを意識するなら、裁判所から「競売開始決定通知」が届いた直後が行動を起こす最後の重要なタイミングです。

この通知は、債権者の申し立てを裁判所が受理し、競売手続きを開始したことを意味します。通知が届いてから実際に入札が始まるまでは、通常3ヶ月から6ヶ月程度の猶予しかありません。この期間内に任意売却の買主を見つけたり、個人再生を申し立てたりしなければ、競売の流れを止めることは極めて困難になります。特に任意売却は時間を要するため、通知を受け取ったら即座に専門家へ相談することが不可欠です。

相談先の専門家とそれぞれの役割（弁護士・司法書士・不動産会社）

競売回避には複数の専門家が関わります。状況に応じて、適切な専門家を選ぶことが問題解決の鍵となります。

任意売却を検討する場合は、まず任意売却専門の不動産会社に相談し、必要に応じて弁護士や司法書士を紹介してもらうのがスムーズです。

相談をスムーズに進めるために｜子どもが事前に準備すべき書類と情報

専門家への相談を効率的に進めるためには、事前の準備が重要です。子どもが親に代わって相談に行く場合、以下の書類や情報を揃えておくと、具体的なアドバイスを受けやすくなります。

状況別｜実家の競売を回避できた解決事例

事例1：任意売却により、残債務を圧縮し生活を再建できたケース

父親が病気で収入が減少し、住宅ローンを滞納。残債務が物件の評価額を上回るオーバーローンの状態で「競売開始決定通知」が届きました。任意売却専門の不動産会社に依頼し、債権者と粘り強く交渉。その結果、競売の入札開始前に市場価格に近い金額での売却に成功しました。売却代金から引っ越し費用の一部を捻出することもでき、両親は公営住宅へ転居。残った債務については、債権回収会社と交渉し、年金生活でも無理なく支払える月数千円の分割払いで合意し、平穏な生活を取り戻しました。

事例2：子どもが親から実家を買い取る親族間売買で解決したケース

両親が高齢のため、住み慣れた実家を離れたくないと強く希望していましたが、住宅ローンの返済が困難になりました。そこで、別居していた息子が実家を買い取ることを決意。しかし、親子間売買は金融機関の融資審査が厳しいのが現実です。実績のある不動産会社に仲介を依頼し、適正な売買価格であることを示す資料を整え、金融機関に提出しました。これにより、息子名義での住宅ローンが承認され、親の残債を完済。親は息子に家賃を支払う形で実家に住み続け、生活環境を変えずに済みました。

事例3：リースバックで売却後も高齢の親が住み続けられたケース

年金収入だけでは住宅ローンの返済が厳しくなり、滞納が始まったケースです。高齢の両親の心身への負担を考え、引っ越しを伴わないリースバックを選択。複数のリースバック会社から見積もりを取り、最も有利な条件を提示した会社と契約しました。売却代金で住宅ローンを完済し、所有権は移転しましたが、賃貸借契約を結ぶことで、両親はそのまま実家での生活を継続。固定資産税の負担もなくなり、家計も安定しました。

実家の競売に関するよくある質問

任意売却やリースバックを依頼する際に費用はかかりますか？

依頼する時点で、まとまった現金を準備する必要は基本的にありません。任意売却にかかる仲介手数料や登記費用などは、すべて不動産の売却代金から支払われるからです。債権者の合意のもと、売却代金からこれらの費用が差し引かれるため、手元に資金がなくても手続きを進められます。多くは売却が成立した場合にのみ費用が発生する成功報酬型です。

競売開始の通知から立ち退きまでの期間はどのくらいですか？

競売開始決定通知が届いてから、実際に立ち退きを求められるまでの期間は、一般的に6ヶ月から10ヶ月程度です。この期間内に、任意売却などの手を打つ必要があります。

任意売却で家を売った後、残った住宅ローンはどうなりますか？

任意売却の売却代金で住宅ローンを完済できなかった場合、残った債務の支払い義務は消えません。しかし、競売に比べて残債額は少なくなる傾向があります。残った債務は、多くの場合、債権回収会社（サービサー）に譲渡されます。その後はサービサーと交渉し、現在の収入や生活状況に応じた無理のない範囲（例：月々5,000円～3万円程度）での分割返済に応じてくれることが一般的です。

親族が競売で直接入札して買い戻すことは可能ですか？

法的には可能ですが、現実的には非常に困難です。債務者本人や連帯保証人は入札できませんが、それ以外の親族は参加できます。ただし、以下のような高いハードルがあります。

確実性を求めるのであれば、競売になる前に任意売却や親族間売買を検討すべきです。

親の住宅ローンの連帯保証人になっている場合、どうなりますか？

子どもが親の住宅ローンの連帯保証人になっている場合、親が返済不能になると、連帯保証人である子どもに直接、一括返済の請求が来ます。連帯保証人は、主債務者と全く同じ返済義務を負うためです。この請求に応じられない場合、連帯保証人自身の給与や預貯金、不動産などの財産が差し押さえられる可能性があります。実家が競売にかけられて残債が出た場合も、その支払い義務は連帯保証人が負うことになります。そのため、連帯保証人になっている場合は、問題を先送りにせず、主体的に解決策を探る必要があります。

まとめ：実家の競売は回避可能。迅速な専門家への相談が鍵

実家が競売にかけられる主な原因は住宅ローンや税金の滞納ですが、任意売却や個人再生など、状況に応じた複数の回避策が存在します。どの方法が最適かは、ご家族が「家に住み続けたいか」という希望や経済状況によって異なり、それぞれのメリット・デメリットを冷静に比較検討することが不可欠です。特に重要なのは時間であり、「競売開始決定通知」が届いた後は、残された時間はわずかしかありません。一人で抱え込まず、まずは弁護士や任意売却を専門とする不動産会社など、信頼できる専門家へ速やかに相談することが、実家を守るための最も確実な一歩となります。

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