明け渡し訴訟の弁護士費用相場｜内訳、実費、相手方への請求可否を解説

家賃滞納や契約違反を続ける賃借人への対応は、不動産オーナーや管理会社にとって大きな悩みの種です。法的措置である明け渡し訴訟を検討する際、最も気になるのが「弁護士に依頼すると一体いくらかかるのか」という費用面ではないでしょうか。この記事では、建物明け渡し訴訟を弁護士に依頼した場合の費用内訳と相場、訴訟にかかる実費、そして費用対効果の考え方まで、実務的な視点から詳しく解説します。

明け渡し訴訟における弁護士費用の内訳と相場

着手金：事件の依頼時に支払う費用

着手金は、弁護士に明け渡し訴訟を正式に依頼する段階で支払う費用です。事件の結果が成功であっても不成功であっても、原則として返還されないのが特徴です。明け渡し訴訟における着手金の相場は、請求する賃料の額や滞納状況など事案の難易度によって変動しますが、一般的には20万円から40万円程度が目安となります。事務所によっては、経済的利益（対象物件の固定資産税評価額など）を基準に算定する場合もあります。

報酬金：明け渡し成功時に支払う費用

報酬金は、事件が無事に解決し、依頼者が利益を得た場合に支払う成功報酬です。明け渡し訴訟では、判決や和解によって物件の明け渡しが実現した時点をもって「成功」とみなします。相場としては、一律で30万円から50万円程度に設定されている場合や、着手金と同様に経済的利益の額に応じて算定される場合があります。また、滞納されている家賃の回収も同時に成功した場合は、その回収額の10%から20%程度が追加で報酬金に加算されるのが一般的です。

日当・実費：弁護士の出張や手続きで発生する経費

日当は、弁護士が裁判所への出廷や現地調査などで事務所を離れて活動する際に発生する、時間的拘束に対する費用です。半日の活動で3万円から5万円、1日であれば5万円から10万円程度が目安となります。これとは別に、実費として、訴状に貼付する収入印紙代、裁判所からの書類送付に使う郵便切手代、遠方への交通費、各種証明書の取得費用などがかかります。これらの実費は、依頼時に概算額を預かり金として弁護士に預けるのが一般的です。

【ケース別】家賃滞納を理由とする場合の費用相場

家賃滞納を理由とする明け渡し請求は、滞納の事実が客観的な証拠（入金記録など）で証明しやすいため、他の類型に比べて手続きが定型化しており、弁護士費用も比較的安価になる傾向があります。交渉段階で解決できれば10万円から20万円程度、訴訟に移行した場合でも、着手金は20万円から30万円程度が一般的な相場です。これに加えて、明け渡しが実現した際に報酬金が発生します。事務所によっては、交渉から強制執行までの一連の手続きをパッケージ料金で提供している場合もあります。

【ケース別】無断転貸など契約違反が理由の場合の費用相場

無断転貸、用法違反、騒音問題といった家賃滞納以外の契約違反を理由とする場合は、貸主と借主の信頼関係が破壊されたことを法的に立証する必要があります。この立証は簡単ではなく、訴訟が長期化したり、複雑化したりする可能性が高いため、弁護士費用も家賃滞納事案より高額になる傾向があります。着手金で30万円から50万円程度、報酬金も同等かそれ以上になるケースも少なくありません。

【ケース別】立ち退き料が争点となる場合の費用相場

建物の老朽化による建て替えなど、貸主側の都合で立ち退きを求める場合、法律上の「正当事由」を補うために立ち退き料の支払いが主な争点となります。この場合の弁護士費用は、交渉の難易度や提示する立ち退き料の金額によって大きく変動します。着手金は30万円程度からが目安ですが、報酬金は「最終的に合意した立ち退き料の〇%」や「当初の提示額から減額できた金額の〇%」といった形で、経済的利益に応じて算定されることが多く、事案ごとに大きく異なります。

弁護士費用とは別に必要となる実費の内訳

収入印紙代（訴額に応じて変動）

裁判所に訴訟を提起するための手数料として、訴状に収入印紙を貼って納付します。手数料の額は「訴額」によって法律で定められています。建物明け渡し訴訟の場合、訴額は原則として対象物件の固定資産税評価額の2分の1となります。一般的な居住用物件であれば、印紙代は数千円から数万円程度に収まることが大半ですが、評価額の高い物件の場合は、それに伴い高額になります。

郵便切手代（裁判所への予納郵券）

訴訟手続きにおいて、裁判所が原告や被告に訴状や期日呼出状などの書類を送付するために使用する郵便切手を、原告が事前にまとめて納付する必要があります。これを「予納郵券（よのうゆうけん）」と呼びます。金額や券種の組み合わせは各裁判所の規定によって異なりますが、例えば東京地方裁判所では被告1名の場合6,000円程度が目安です。訴訟が終了した時点で、使用されなかった切手は返還されます。

強制執行の予納金（執行官への費用）

明け渡しを命じる判決が出ても借主が任意に退去しない場合、最終手段として強制執行を申し立てます。その際、手続きを担当する執行官の日当や手数料などに充てるための費用として、裁判所に予納金を納める必要があります。基本額は6万円から7万円程度ですが、相手方の人数や物件の状況によって加算されます。この予納金はあくまで執行官への費用であり、室内の荷物を搬出・保管する業者に支払う費用は別途数十万円以上かかる点に注意が必要です。

その他費用（登記事項証明書・固定資産評価証明書の取得費など）

訴訟の準備段階で、物件の所有者や評価額を証明するために、公的な書類を取得する必要があります。具体的には、法務局で登記事項証明書（1通600円程度）、市区町村役場で固定資産評価証明書（1通300円程度）などを取得します。また、訴訟前に送付する内容証明郵便の費用（1,500円程度～）や、遠方の裁判所へ出向く際の交通費なども実費として計上されます。

訴訟費用は誰が負担するのか？相手方への請求について

裁判で認められる「訴訟費用」と「弁護士費用」は別物

日本の民事訴訟では、判決で「訴訟費用は被告の負担とする」と定められた場合でも、この「訴訟費用」に弁護士費用は含まれないのが大原則です。勝訴しても、相手方に請求できるのは、あくまで法律で定められた範囲の実費（収入印紙代や予納郵券代など）に限られ、弁護士に支払った着手金や報酬金は自己負担となります。この違いを理解しておくことが重要です。

判決で相手方に請求できる訴訟費用の範囲と手続き

判決主文で「訴訟費用は被告の負担とする」とされた場合、原告（貸主）は被告（借主）に対して、訴訟のために支出した印紙代や郵券代などの実費を請求する権利を得ます。ただし、この権利は自動的に行使されるわけではありません。判決確定後に、別途「訴訟費用額確定処分」という手続きを裁判所に申し立て、裁判所に支払ってもらうべき金額を正式に決定してもらう必要があります。この手続きには手間がかかるため、請求できる金額が少額の場合は、あえて申し立てないケースも少なくありません。

弁護士費用は原則として自己負担となる理由

日本で弁護士費用の敗訴者負担が原則として採用されていない主な理由は、国民の「裁判を受ける権利」を保障するためです。もし裁判に負けた際に、相手方の高額な弁護士費用まで負担しなければならないとなると、経済的な懸念から訴訟を起こすことをためらう人が増え、正当な権利の実現が妨げられる恐れがあります。このような考え方から、弁護士費用は基本的に各自が負担すべきものとされています。ただし、不法行為に基づく損害賠償請求など、一部の例外的なケースでは、損害額の一部として弁護士費用の一部が認められることもあります。

賃貸借契約書の特約で弁護士費用を請求できる可能性

賃貸借契約書の中に、「本契約に関して紛争が生じ、訴訟となった場合の弁護士費用は乙（借主）の負担とする」といった特約（弁護士費用加算条項）が盛り込まれている場合があります。このような特約がある場合、裁判所がその効力を認めれば、かかった弁護士費用の一部または全部を相手方に請求できる可能性があります。ただし、裁判所が相当と認める合理的な範囲の金額に限定されることがほとんどであり、実際に支払った全額が認められるとは限りません。

勝訴しても相手方から費用を回収できないリスク

たとえ裁判で勝訴し、未払い家賃や訴訟費用の支払いを命じる判決を得たとしても、相手方に支払い能力がなければ、実際に金銭を回収することは極めて困難です。特に家賃を滞納する借主は経済的に困窮しているケースが多く、給与や預金など差し押さえるべき財産を持っていないことも珍しくありません。また、強制執行を行うにも高額な費用がかかり、それは一旦貸主が立て替える必要があります。最終的にこれらの費用を回収できず、「費用倒れ」となるリスクも十分に考慮した上で、手続きを進めるか否かを判断する必要があります。

弁護士に依頼するメリットと自分で訴訟を行うリスク

弁護士依頼のメリット：法的手続きの正確性と時間・精神的負担の軽減

明け渡し訴訟には厳格な法的手続きが求められます。専門家である弁護士に依頼することで、多くのメリットが生まれます。

弁護士依頼のメリット：強制執行まで見据えた一貫した対応

明け渡し訴訟のゴールは、判決を得ることではなく、実際に物件を明け渡してもらうことです。弁護士は、訴訟後の強制執行まで見据えて活動します。

本人訴訟のリスク：手続きの遅延や書類の不備

費用を抑えるために自分で訴訟（本人訴訟）を行うことも可能ですが、専門知識がない場合には相応のリスクが伴います。

本人訴訟のリスク：感情的な対立による交渉の難航

当事者同士が直接対峙することで、法的な論点から外れた感情的な争いに発展しやすくなります。

明け渡し訴訟の基本的な流れと期間の目安

①相談・依頼から内容証明郵便の送付

まず弁護士に法律相談を行い、賃貸借契約書や家賃の滞納状況などの資料を基に、今後の見通しや費用について説明を受けます。正式に依頼した後、弁護士は代理人として、借主に対し契約解除の意思表示と物件の明け渡しを求める内容証明郵便を送付します。これは、法的に契約を終了させた証拠となると同時に、相手に心理的なプレッシャーを与え、任意での交渉を促す目的があります。この段階で支払いや退去に応じれば、訴訟をせずに解決できます。

②訴訟提起と口頭弁論

内容証明郵便を送付しても相手が応じない場合、物件の所在地を管轄する地方裁判所（または簡易裁判所）に訴状を提出し、明け渡し請求訴訟を提起します。訴状が受理されると、約1か月から1か月半後に第1回の口頭弁論期日が指定され、被告（借主）に訴状と呼出状が送達されます。期日では、原告（貸主）と被告がそれぞれの主張を書面で提出し、証拠を調べます。借主が答弁書を出さず、期日にも欠席した場合は、原告の請求を認める判決が速やかに下されることもあります。

③判決または和解

口頭弁論を重ね、双方の主張と証拠が出揃うと、裁判所は判決を下すか、和解を勧告します。和解は、当事者双方が話し合いで譲歩し、解決策（例：退去日を定め、滞納賃料を分割で支払う）に合意することです。和解が成立すると「和解調書」が作成され、これは確定判決と同じ法的効力を持ちます。和解が成立しない場合は、裁判官が判決を言い渡します。貸主の請求を認める判決には、通常「仮執行宣言」が付され、判決が確定する前でも強制執行の申し立てが可能になります。

④強制執行の申立てと断行

判決や和解で定められた期限を過ぎても借主が物件を明け渡さない場合、最終手段として裁判所に強制執行を申し立てます。申し立て後、まず執行官が現地に赴き、借主に対して退去すべき最終期限を告知します（これを「催告」といいます）。それでも期限までに退去しない場合に、強制執行の「断行」が実施されます。断行日には、執行官の指揮のもと、執行補助業者が室内の荷物をすべて搬出し、鍵を交換して、物件を貸主の管理下に戻します。

訴訟全体の期間は半年から1年程度が一般的

明け渡し訴訟にかかる期間は、事案の複雑さや相手方の対応によって大きく異なりますが、一般的な目安としては、弁護士に相談してから判決または和解に至るまで3か月から6か月程度です。さらに、判決後に強制執行を行う場合は、申し立てから断行までに追加で1か月から2か月程度を要します。したがって、最終的に物件が手元に戻るまでには、全体で半年から1年程度を見込んでおく必要があります。

明け渡し訴訟に強い弁護士の選び方と費用を抑えるポイント

不動産問題、特に明け渡し請求の実績が豊富か確認する

弁護士にはそれぞれ得意分野があります。明け渡し請求をスムーズに進めるためには、不動産問題、特に明け渡しに関する交渉や訴訟の経験が豊富な弁護士を選ぶことが極めて重要です。

料金体系が明確で、事前に詳細な見積もりを提示してくれるか

弁護士費用は事務所によって大きく異なるため、事前に料金体系をしっかり確認し、納得した上で依頼することがトラブル防止につながります。

契約書や督促記録などの証拠資料を事前に整理しておく

弁護士に相談する前に、関連する証拠資料を整理して持参することで、相談がスムーズに進み、結果的に弁護士の作業時間を短縮し、費用を抑えることにもつながります。

弁護士費用が「費用倒れ」にならないための判断基準

滞納額が弁護士費用を下回る場合など、「費用倒れ」を懸念することもあるでしょう。しかし、明け渡し訴訟の目的は、単に滞納家賃を回収することだけではありません。最も重要なのは、占有され続けている物件を取り戻し、新たな入居者から安定した家賃収入を得られる状態を回復することです。将来にわたって発生し続ける損害を断ち切るという観点から、目先の費用だけでなく、長期的な視点で費用対効果を総合的に判断することが大切です。

明け渡し訴訟の弁護士費用に関するよくある質問

訴訟の途中で和解した場合、弁護士費用はどうなりますか？

訴訟上の和解によって明け渡しが実現した場合も、依頼目的は達成されたとみなされ、「成功」として報酬金が発生するのが一般的です。ただし、委任契約の内容によっては、判決まで至らなかったことを考慮し、報酬金の額が減額される場合もあります。詳細は、弁護士との委任契約書で報酬金の発生条件をよく確認してください。

弁護士費用の分割払いは可能ですか？

弁護士費用は一括払いが原則ですが、法律事務所によっては着手金の分割払いに応じてもらえる場合があります。経済的に支払いが困難な場合は、収入や資産などの条件を満たせば、法テラス（日本司法支援センター）の民事法律扶助制度を利用して、弁護士費用の立替えや分割返済をすることも可能です。

判決後の強制執行には、追加でどのくらいの費用がかかりますか？

判決後の強制執行には、弁護士費用とは別に、大きく分けて2種類の実費が必要です。まず、裁判所に納める予納金が6万円から10万円程度かかります。次に、室内の荷物を運び出し、保管・処分するための執行補助業者への費用として、部屋の広さや荷物の量に応じて数十万円から、場合によっては100万円を超える実費がかかることがあります。

滞納家賃が少額でも、弁護士に依頼するメリットはありますか？

メリットは十分にあります。滞納額が少額でも、借主が物件を占有し続ける限り、貸主は家賃収入を得られず、機会損失という形で損害が拡大し続けます。弁護士に依頼して迅速に明け渡しを実現することで、この将来にわたる損害を最小限に食い止め、一日も早く物件を収益化できるという大きな経済的メリットがあります。

弁護士費用は経費として計上できますか？

不動産賃貸業を事業として行っている場合、明け渡し訴訟のために支払った弁護士費用や強制執行にかかった費用は、その事業に必要な支出として、不動産所得を計算する上で必要経費として計上することが可能です。ただし、具体的な会計処理や計上時期については、税理士などの専門家に確認することをお勧めします。

まとめ：明け渡し訴訟の弁護士費用は、将来の損失を防ぐための投資

建物明け渡し訴訟にかかる弁護士費用は、主に着手金、報酬金、実費で構成され、その相場は家賃滞納か、契約違反の立証が必要な複雑な事案かによって大きく変動します。訴訟費用（印紙代など）は勝訴すれば相手方に請求できる可能性がありますが、弁護士費用は原則として自己負担となる点を理解しておくことが重要です。費用はかかりますが、専門家である弁護士に依頼することで、法的手続きを正確かつ迅速に進め、強制執行まで見据えた一貫した対応が期待できます。弁護士費用を単なるコストと捉えるのではなく、問題を放置することで失われ続ける将来の家賃収入を断ち切り、不動産経営を正常化させるための重要な投資と考えることが、適切な判断につながるでしょう。

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