任意整理で不動産（持ち家）は残せる？住宅ローンや賃貸契約への影響を解説

借金の返済に困り任意整理を検討する際、所有する不動産を手放さなければならないのかという不安は大きいものです。任意整理は交渉する債権者を自由に選べるため、住宅ローンを対象から外すことで、原則として持ち家を維持したまま他の借金を整理することが可能です。この記事では、任意整理が不動産（持ち家・賃貸）に与える影響や注意点、他の債務整理手続きとの違いについて詳しく解説します。

任意整理で不動産は原則処分不要

整理対象の債権を選べるため

任意整理では、持ち家などの不動産を原則として処分する必要はありません。任意整理は、債権者と個別に交渉して将来発生する利息をカットしてもらい、返済計画を立て直す手続きだからです。最大の特徴は、交渉する債権者を自由に選べる点にあります。

そのため、消費者金融やクレジットカード会社などの借金だけを整理の対象とし、住宅ローンの契約はそのまま維持することが可能です。住宅ローンを対象から外せば、これまで通り返済を続けることで、金融機関が担保である不動産を競売にかける（抵当権を実行する）ことはありません。このように、不動産を守りながら他の借金を整理できるため、任意整理は生活再建に非常に有効な手段です。

裁判所を通さず財産開示義務がないため

任意整理は裁判所を介さない私的な交渉であるため、自己破産や個人再生といった法的手続きとは異なり、財産の開示が強制されません。したがって、所有する不動産の価値が手続きに影響することもありません。

自己破産や個人再生では、すべての財産を裁判所に報告し、その価値に応じて返済額が変動したり、財産が処分されたりします。しかし、任意整理では債権者との直接交渉で完結するため、不動産の資産価値が高くても、それを返済に充てるよう求められることはありません。

ローン中の不動産の注意点

住宅ローンを対象から外す場合の交渉

住宅ローンを任意整理の対象から外して他の借金を整理する場合でも、慎重な返済計画が不可欠です。任意整理で他の返済額が減っても、住宅ローンの支払いは従来通り続くため、家計全体の収支バランスを考慮しなければ、いずれ返済が困難になる恐れがあります。

もし住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、滞納する前に借入先の金融機関へ相談することが重要です。返済期間の延長（リスケジュール）や、一定期間の利息のみを支払うといった条件変更に応じてもらえる可能性があります。不動産を維持し続けるためには、家計を厳格に管理し、必要に応じて金融機関と交渉する姿勢が求められます。

不動産担保ローンを整理すると競売に

不動産を担保にお金を借りる不動産担保ローンを任意整理の対象とした場合、その不動産は競売にかけられるリスクが極めて高くなります。債務整理の通知が金融機関に届いた時点で、通常は契約上の「期限の利益」を喪失し、残債の一括返済を求められると同時に抵当権を実行されるためです。

不動産担保ローンを任意整理の対象に含めると、債権者は担保権を行使し、以下のような流れで不動産が競売にかけられるのが一般的です。

競売を避けるためには、債権者の合意を得て市場価格に近い価格で売却する任意売却を検討する必要があります。不動産担保ローンを整理する場合は、競売が避けられない現実を理解し、専門家と代替策を速やかに協議することが重要です。

アンダーローン・オーバーローンの違い

不動産の価値とローン残高の関係によって、債務整理の方針は大きく異なります。

アンダーローンの場合は、不動産を売却してローンを完済し、残ったお金を他の借金の返済に充てるという選択肢があります。一方、オーバーローンの場合は、売却しても借金が残るため、任意売却や個人再生、自己破産といった他の方法を検討する必要があります。どちらの状態にあるかを正確に把握することが、適切な判断の第一歩となります。

連帯保証人への影響と事前相談の重要性

連帯保証人がいる債務を任意整理の対象にすると、保証人に直接的な影響が及びます。債権者は、返済が滞った主債務者に代わり、連帯保証人に対して残債務の一括請求を行うからです。

特に奨学金や事業性融資では、親族が連帯保証人になっているケースが多く見られます。連帯保証人に迷惑をかけないためには、その債務を整理対象から外すか、手続きを開始する前に必ず事情を説明し、理解を得ておくことが不可欠です。

固定資産税など公租公課の滞納リスク

固定資産税や住民税などの公租公課（税金や社会保険料）は、任意整理の対象にできません。これらの支払義務は、任意整理をしても減額・免除されることはありません。

税金の滞納を放置すると、行政は裁判所の手続きを経ずに、給与や預金、不動産などの財産を差し押さえることができます。不動産が差し押さえられると、最終的には公売にかけられ、強制的に売却されてしまう恐れがあります。不動産を守るためには、借金の整理と並行して、役所の窓口で分割納付の相談をするなど、滞納解消に向けた早急な対応が必須です。

任意整理が賃貸契約に与える影響

現在の賃貸契約への影響はほぼない

任意整理を行っても、現在住んでいる賃貸物件の契約に影響が及ぶことは原則としてありません。家賃をきちんと支払っている限り、大家さんや不動産管理会社が任意整理の事実を知る手段はなく、それを理由に退去を求められることはないからです。

賃貸借契約では借主の権利が法律で保護されており、大家さん側から契約を解除するには「正当事由」が必要です。借金の整理をしたという事実だけでは、この正当事由には該当しません。したがって、家賃を滞納しない限り、安心して住み続けることができます。

家賃滞納がある場合は契約解除の可能性

家賃の滞納がある場合は、任意整理の有無にかかわらず、賃貸借契約を解除されるリスクが高まります。家賃の長期滞納は、貸主と借主の信頼関係を破壊する重大な契約違反とみなされるためです。

一般的に3ヶ月以上家賃を滞納すると、契約解除の正当な理由として認められやすくなります。滞納した家賃を任意整理の対象に含める交渉も理論上は可能ですが、大家さんが分割払いに応じる義務はなく、交渉を申し入れたことでかえって契約解除や明渡請求を求められる可能性が高いのが実情です。住居を確保するためには、家賃を最優先で支払い、整理の対象に含めないことが鉄則です。

新規契約時の入居審査で考慮される点

任意整理後に新しい賃貸物件を探す際の入居審査では、主に「支払い能力」と「保証会社の審査」がポイントになります。審査は通常、大家さんや不動産管理会社と、家賃保証会社の二段階で行われます。

近年は家賃保証会社の利用が必須の物件がほとんどであり、どの保証会社を利用するかが審査通過の鍵となります。

信販系の保証会社は審査通過が困難に

任意整理後は、信販系の家賃保証会社が関わる物件の審査を通過するのは極めて困難です。信販系の保証会社は、クレジットカード会社と同様に信用情報機関に加盟しており、任意整理の事故情報を直接確認できるからです。

家賃保証会社は、加盟している信用情報機関によって審査の基準が異なります。

任意整理後に引っ越しをする場合は、不動産会社に事情を伝え、信販系以外の保証会社を利用できる物件を探してもらうのが効率的です。

任意整理後の不動産購入・ローン

信用情報への登録期間（約5年）

任意整理をすると、その事実が「事故情報（異動情報）」として信用情報機関に登録されます。この情報は、借金を完済してから約5年間保持されます。この期間は、いわゆる「ブラックリストに載っている」状態です。

信用情報機関にはCIC、JICC、KSCの3つがあり、金融機関はローンやクレジットカードの審査時にこれらの情報を照会します。登録期間の起算点は「契約が終了した日（完済日）」であるため、任意整理の和解後3〜5年かけて返済した場合、完済後の5年間と合わせて合計8〜10年程度、信用情報に影響が残ることになります。

登録期間中の住宅ローン審査は困難

信用情報に事故情報が登録されている期間中は、新たな住宅ローンの審査に通ることは実質的に不可能です。住宅ローンは高額かつ長期の融資であるため、金融機関は審査において個人の信用情報を極めて重視します。

審査の申し込みがあれば、金融機関は必ず信用情報を照会します。そこに任意整理の記録が残っていると、現在の収入や勤務先にかかわらず、返済能力に問題があると判断され、審査で否決されてしまいます。また、任意整理の対象とした金融機関やそのグループ会社では、信用情報から記録が消えた後も「社内ブラック」として情報が残り続け、将来にわたって取引が困難になるため注意が必要です。

将来ローンを組むためにすべき準備

信用情報が回復した後にスムーズに住宅ローンの審査を通過するためには、計画的な準備が不可欠です。事故情報が消えた直後は、信用取引の履歴が何もない「スーパーホワイト」という状態になり、かえって金融機関から警戒されることがあるためです。

将来の不動産購入を実現するためには、信用情報の回復を待つだけでなく、頭金の準備と新たな信用実績の構築という地道な努力を続けることが重要です。

【手続き別】不動産の扱いの違い

任意整理：原則として維持できる

任意整理は、不動産を最も確実に維持できる債務整理手続きです。裁判所を介さず、交渉する債権者を自由に選べるため、住宅ローンを整理の対象から外すことで、これまで通り返済を続けながら住み続けることができます。財産を処分する義務もないため、自宅を守りながら他の借金の負担を軽減したい場合に最適な方法です。

個人再生：住宅ローン特則で維持可能

個人再生は、裁判所を通じて借金を大幅に減額する手続きですが、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という制度を利用することで、住宅ローンはそのまま返済を続け、家を手放さずに他の借金を圧縮できます。ただし、利用するには本人が所有し居住していることなど、法律で定められた厳格な要件を満たす必要があります。借金の総額が大きいものの、どうしても家を残したい場合に有効な選択肢です。

自己破産：原則として処分対象となる

自己破産は、裁判所に返済不能を認めてもらい、原則として全ての借金の支払いを免除してもらう手続きです。その代わり、不動産を含む一定額以上の価値がある財産は、裁判所によって処分（換価）され、債権者への配当に充てられます。住宅ローンが残っていてもいなくても、原則として家を手放しなければならないため、不動産を維持することはできません。

任意整理と不動産のよくある質問

任意整理中に引っ越しはできますか？

はい、任意整理の手続き中であっても自由に引っ越しは可能です。任意整理は裁判所を介さない手続きであり、自己破産のように居住地を制限されることはありません。ただし、手続きを依頼している専門家には新しい住所を速やかに報告し、連絡が取れる状態を保つ必要があります。また、新しい賃貸物件の契約時には、家賃保証会社の審査に注意が必要です。

共有名義の不動産はどうなりますか？

共有名義の不動産であっても、任意整理であれば他の共有者に影響を与えることなく不動産を維持できます。任意整理は個人の債務に関する交渉であり、財産処分を伴わないため、自分の持分が売却されたり、他の共有者に迷惑がかかったりすることはありません。ただし、共有者もローンの連帯保証人になっている場合などは、事前に専門家へ相談することが重要です。

親名義の家に住んでいますが影響は？

ご自身が任意整理をしても、親名義の家に影響が及ぶことは一切ありません。債務整理の効力は手続きを行った本人に限られ、家族であっても他人の財産が差し押さえられることはないからです。ただし、親があなたの借金の「連帯保証人」になっている場合は、親に対して債権者から一括請求がいくため、その債務は整理の対象から外すなどの配慮が必要です。

完済後、何年で住宅ローンを組めますか？

任意整理で和解した借金を完済してから約5年が経過すれば、新たに住宅ローンを組める可能性が出てきます。これは、信用情報機関に登録された事故情報がその期間で削除されるためです。ただし、情報が消えた直後は信用履歴がない状態のため、事前にクレジットカードなどで良好な利用実績を作っておくことが望ましいです。また、過去に迷惑をかけた金融機関やその系列会社は避け、全く別の金融機関に申し込むのが賢明です。

まとめ：任意整理で不動産を守りながら生活再建を目指すために

任意整理は、交渉する債権者を選べるため、住宅ローンを対象から外せば原則として持ち家などの不動産を手放さずに借金を整理できる有効な手段です。裁判所を通さず財産開示義務もないため、不動産の価値が手続きに影響することもありません。しかし、不動産担保ローンを整理対象にしたり、連帯保証人がいる債務を整理したりする際は、不動産を失ったり保証人に迷惑をかけたりするリスクがあるため慎重な判断が必要です。また、固定資産税などの税金は整理の対象外であり、滞納すると不動産が差し押さえられる可能性がある点にも注意しなくてはなりません。ご自身の状況で不動産を確実に守りながら返済計画を立てられるか、まずは弁護士や司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

Baseconnect株式会社
サイト運営会社

本メディアは、「企業が経営リスクを正しく知り、素早く動けるように」という想いから、Baseconnect株式会社が運営しています。

当社は、日本最大級の法人データベース「Musubu」において国内1200万件超の企業情報を掲げ、企業の変化の兆しを捉える情報基盤を整備しています。

加えて、与信管理・コンプライアンスチェック・法人確認を支援する「Riskdog」では、年間20億件のリスク情報をAI処理、日々4000以上のニュース媒体を自動取得、1.8億件のデータベース等を活用し、取引先の倒産・不正等の兆候の早期把握を支援しています。

運営会社情報ページへ